Уроки кризиса

Почему в Белгороде самые дорогие квартиры в Черноземье? Покупать ли жилье в кризис? Как будет застраиваться город и стала ли покупка недвижимости достойной альтернативой банковским вкладам, рассказал «Белгородскому Бизнес-Классу» генеральный директор одной из крупнейших строительных компаний Белгорода – ОАО «Домостроительная компания» – Максим Егоров.

- Рынок жилья у нас традиционно очень чутко реагирует на экономические проблемы. Что сейчас с ним происходит, падает ли спрос, и продолжаете ли вы развивать свои проекты в кризис?

- На рынке жилья и в Белгороде, и в других регионах проблемы у строителей те же, что и в экономике в целом. Объем продаж непрерывно сокращается, начиная с июня 2014 года. Это, конечно, плохо. Но есть и положительный момент: ситуация заставила оптимизировать все ресурсы, начали искать новые материалы, которые производятся здесь, в Белгородской области. Но самое главное – на сегодня наш строительный холдинг не испытывает проблем с инвестициями. Почему? Кризис 2008 года научил застройщиков жить без привлечения кредитных денег, поэтому закредитованность компаний в отрасли – минимальная. Собственных средств достаточно, чтобы осуществлять текущую деятельность и закончить все те объекты, которые были начаты.

- В Белгороде традиционно спрос на жилье активно формируют мигранты из северных регионов. Их становится меньше?

- В целом число желающих жить в Белгороде сократилось вместе с общим спросом. Но если говорить про тех же северян, они заселяются группами. Те, кто переехал, подтягивают сюда родственников, друзей. Поэтому я не могу сказать, что в этом отношении есть какие-то проблемы.

Сейчас активно обсуждается ситуация с ипотечным кредитованием. Но у нас традиционно объем заключенных сделок по ипотеке составлял не более 20% от общего объема. Поэтому на сегодняшний момент, конечно, это все просело, но незначительно.

Остро стоит другая проблема – количество новых объектов резко сокращается. Если сейчас на рынке много предложений при низком спросе, то к концу 2015 года ситуация кардинально изменится. Спрос будет восстанавливаться значительно быстрее, чем строители активизируются и начнут разрабатывать новые площадки. Поэтому мы прогнозируем, что в конце 2015 – начале 2016 года спрос значительно превысит предложение. Задача и самих строителей, и белгородских властей удержать цены.
Сейчас все оптимизировались до такой степени, что хоть и повышать цены не будут, но и снижать их никто попросту не сможет, потому что мы приблизились в ценах к уровню себестоимости. Какого-то падения рынка, особенно в рублевом эквиваленте, ждать не стоит. Этого не будет ни в целом по стране, ни в Белгородской области, в частности.

- В текущих условиях пришлось сократить маржу?
- Я думаю, что в 2015 году слова «маржа» и «прибыль» забудутся абсолютно для всех предприятий. Вопрос для многих будет ставиться по-другому – как остаться на плаву. А наша задача – передать жилье дольщикам, не обмануть их доверия. К счастью, наши акционеры это прекрасно понимают.

- Насколько затронула отрасль случившаяся девальвация рубля?

- Все производители, так или иначе, используют импортные товары либо сырье. Себестоимость всех товаров и услуг вырастет на 20-40%. Поэтому и себестоимость строительства будет расти примерно на 30%. Важно сделать все возможное, чтобы удержать цены и на существующие стройки, и на новые объекты строительства.

Из-за случившегося мы просели в плане ввода жилья в конце 2014 года. Но это никак не связано с нашими финансовыми проблемами. Дело в том, что из-за стремительно менявшейся курсовой разницы некоторые заводы в России были остановлены. Только сейчас они запускаются, материалы поступают в Белгород, и мы активно вводим дома в эксплуатацию. Нам пришлось немного сместить сроки ввода домов, но это технологический вопрос, и от нас он никак не зависел.

- Наверное, самый популярный вопрос: почему в Белгороде самые дорогие квартиры в Черноземье?

- Я могу говорить лишь о ценообразовании нашей компании. Мы никогда не занимались так называемой точечной застройкой. Мы строим микрорайоны, и помимо непосредственного возведения домов мы также за собственный счет делаем и дороги, и благоустройство, и объекты социальной инфраструктуры, и парковочные места. В итоге уровень себестоимости строительства в Белгороде значительно выше, чем в соседних регионах.

- ДСК является одним из крупнейших застройщиков Белгорода и довольно существенно влияет на городское строительство. Есть ли у холдинга какие-то планы на развитие новых территорий в городе?

- Мы уже 40 лет занимаемся одним и тем же – жилищным строительством. Мы не строим объекты коммерческого и промышленного назначения. Вся суть работы компании, грубо говоря, осуществляется по принципу одного окна. Всё, начиная от проектных работ и закачивая последующим обслуживанием наших домов, осуществляет единый организм, один холдинг. Мы не продаем отдельно взятый квадратный метр. Мы продаем услугу в целом – покупка квартиры, сопровождение сделки, а также последующее обслуживание жилья, придомовой территории. Поэтому мы и дальше рассчитываем этим заниматься.

Что касается самого города, то в нем места для строительства для нас уже нет. Остались только территории с ветхим аварийным жильем. Это в большей степени объекты, которые необходимы для развития Белгорода, а не для зарабатывания денег, потому что себестоимость строительства там очень высока в связи с расселением, освобождением этих площадок. Новое направление, в которое мы входим, – это Белгородский район. Один из наших проектов – строительство микрорайона в поселке Новосадовый. Большинство средств в инфраструктуру – в дороги, в сети – там уже вложено. Мы рассчитываем и дальше развивать застройку в пригороде, поскольку там есть возможность и строить, и продавать за доступные деньги.

- Когда-то вы пробовали строить в пригороде и индивидуальное жилье. Решили не продолжать развитие этого сегмента?

- Мы столкнулись с тем, что когда человек решается на индивидуальное строительство, то хочет жить в доме, где все построено в соответствии с его пожеланиями. Мы не можем предложить настолько индивидуальный подход. У нас есть несколько проектов, но они не всегда устраивают заказчика. Когда возникли проблемы с реализацией таких объектов, мы вернулись к своему классическому бизнесу – строительству многоэтажных домов, но уже и в пригороде.

- ДСК в свое время первыми в Белгороде начала заниматься системами индивидуального отопления. Какова судьба этой новации? Работаете сейчас с такими системами?

- Мы были первыми разработчиками данного проекта и остаемся ему верны. Все наши квартиры с индивидуальным отоплением. Это удобно не только для собственника, потому что он может решать, когда начать отопительный сезон, сделать ему атмосферу теплее или прохладнее, и при этом он платит за отопление примерно в 3-5 раз меньше, чем те, кто пользуются централизованным обогревом. Это удобно и для муниципалитета – в экономии затрат на ТЭЦ, прокладку новых сетей и их последующего обслуживания.

- Что в ближайшее будущее будет с объемами строительства?

- Здесь весь вопрос в оценке статистики. Если мы будем рассматривать 2015 год и первое полугодие 2016 с точки зрения построенных квадратных метров, то все будет великолепно, и даже лучше, чем в прошлом году. Дело в том, что большинство объектов были заложены в 2013-2014 годах. А вот начиная с этого года, объемы ввода жилья будут меньше, потому что новых объектов меньше.

- Самый актуальный, наверное, вопрос. Какую стратегию выбрать тем, кто собирается в обозримом будущем приобретать жилье за наличные или заемные средства, для проживания или же для сохранения собственных средств.

- Я постоянно слежу за мнениями экспертов, и не помню никого, кто бы мог спрогнозировать ситуацию, которую мы увидели в ноябре-декабре 2014 года и которую видим сейчас. Поэтому и совершать сделки на рынке недвижимости нужно все-таки на основе собственного анализа.

В этом году, скорее всего, резкого роста цен на жилье не будет. А вот в 2016 году может быть довольно серьезный рост цен в рублевом эквиваленте, потому что уровень рентабельности застройщиков уже сегодня настолько невысок, что проще будет не продавать, а продолжать строить за свои средства и потом уже на восстановленном спросе заниматься реализацией.

Что касается инвестирования, если мы посмотрим график цен за 10-20 лет, то недвижимость во всех регионах России постоянно только росла. Это, пожалуй, самый надежный и консервативный способ инвестирования. Здесь есть сходство с вложениями в золото – ты можешь обладать тем, во что инвестировал. Какие бы катаклизмы не происходили в мировой экономике, это тот продукт, который будет продаваться всегда. Я бы сказал так – недвижимость этот тот продукт, на котором вы можете и не заработаете, но, совершенно точно, не потеряете.