«Подвижная» недвижимость

Время от времени местные ленты соцсетей будоражат новости градостроительного характера: «центральный парк превращается в чью-то придомовую территорию», «в Сосновке, посреди леса, строят очередной ресторан на 120 посадочных мест», «жители Майского пикетируют строительство магазина, развернувшееся под стенами их многоэтажки». Новости два-три дня активно обсуждаются, а потом, как правило, наступает тишина. Диванные баталии свернуты, герои публикаций остаются один на один со своей проблемой. Для них начинается новый период в жизни – бег по кругу в попытках отстоять свое законное право на частную либо общедомовую собственность. У отдельных граждан этот период порой затягивается на годы. Сегодня мы расскажем об одной из таких историй.

Под звуки фуры

На северо-западной окраине Белгорода есть один непримечательный район оптовой базы, граничащий с разных сторон с карьером цемзавода и улицами Сумской, Декабристов и Невского. Скажем так, район для проживания незавидный. А в свете расширения дороги по улице Чичерина в 2007 году – и вовсе отвратительный, в чем я убедилась лично, навестив жительницу одного из частных домовладений на этой улице Татьяну Огурцову. Несколько последних лет Татьяна, ее муж, дети и внуки засыпают и просыпаются под звуки проезжающих большегрузов – не спасает и тройное остекление окон. Дорожную магистраль от калиток «чичеринцев» отделяет всего пара метров, хотя раньше, до реконструкции дороги, это расстояние составляло 8-10 метров. В таких условиях о качестве жизни говорить не приходится.

Семья Татьяны и их соседи по нечетной стороне искренне надеялись на обещанное расселение, но эти социальные блага коснулись во время реконструкции дороги лишь обитателей двух бараков на противоположной стороне. Многотомная переписка с чиновниками всех мастей жителей улицы порядком утомила, и в 2013 году, вооружившись заключением Роспотребнадзора, домовладельцы двинулись с коллективным иском в суд.

Требование выдвигалось лишь одно – переселить людей из зоны проживания, не отвечающей, согласно полученному заключению, гигиеническим требованиям по уровню шума и концентрации вредных веществ. То ли людям не повезло с адвокатом (а такое бывает сплошь и рядом), то ли не хватило терпения и средств ввязываться в судебную тяжбу, но, получив неутешительный ответ из суда об оставлении искового заявления без движения (судья сочла требования к ответчикам неточными), многие махнули рукой.

У Татьяны в то время заболел муж, требовалась операция, и ей стало не до поиска справедливости в стенах правосудия. Да и на семейном совете решили, что надо как-то жить дальше – приспосабливаться к существующим условиям и, по возможности, расширяться. Дом площадью 63 кв. метра, построенный еще в 1964 году, требовал вложений. Решили сделать к нему пристройку, соединив с домом стоящие рядом хозстроения – шлаконаливной сарай и гараж, а также надстроить над кухней мансарду на две небольшие комнаты.

Скажу прямо – с архитектурной точки зрения решение сомнительное: общая площадь пристройки на бумаге вроде и солидная (порядка 120 метров), а жилая – с гулькин нос. Все съедают бесконечные узкие коридоры и углы. Такое можно сотворить разве что от безысходности, подтвердит любой дизайнер. Но многим жителям нашего благополучного края откровенно не до дизайна – им бы физически разместиться на имеющейся жилплощади. 

Сюрприз от мэрии

Проведя реконструкцию своего домовладения, Татьяна решает узаконить пристройку по «дачной амнистии», но получает отказ. Реконструкция дома (изменение высоты, площади) требует наличие разрешения на строительство или реконструкцию. В нем ей тоже отказывают. Как выяснилось позже, ее земельный участок согласно градостроительному плану с чьей-то легкой руки оказался в территориальной зоне предприятий 5 класса, то есть в промышленной зоне. А строительство либо реконструкция индивидуальных домов в указанной зоне не предусмотрено.

Всплыли наружу и другие не менее интересные детали. В 2008 году участок Огурцовой находился в пределах красной линии. Однако по новому градостроительному плану красная линия смещена и проходит через земельный участок Татьяны и ее семейства, принадлежащий им на праве долевой собственности. Перемещение красной линии фактически затронуло права всех соседей смежных земельных участков. Тем не менее, прокуратура, куда обратились землепользователи, не нашла оснований для мер прокурорского реагирования.

«Как же так?» – задалась логичным вопросом налогоплательщица Огурцова. Участок поставлен на кадастровый учет еще в 2005 году, имеется свидетельство на право собственности, где участок значится как земля ИЖС. Есть заключение городского департамента строительства и архитектуры от 2008 года, где черным по белому написано «разрешенное использование земельного участка: для индивидуального жилищного строительства». Каждый год приходит налоговая квитанция об уплате земельного налога по действующим для земель ИЖС ставкам. Вот и очередная платежка от налоговиков подоспела с весьма подросшими цифрами. Откуда вообще взялся этот перевод в промышленную зону, если даже такие серьезные ведомства, как Росреестр и ФНС до сих пор об этом ничего не знают?

И самое главное – что в этой ситуации делать простому человеку, оказавшемуся без вины виноватым? Как узаконить проведенную реконструкцию, если ты уже формально вовсе и не хозяин на своей земле? Люди-то не вечны, и оставить что-то после себя детям и внукам – вполне нормальное человеческое желание.

Стройте сервис!

Начался новый виток переписки и хождений по кабинетам. Всё в рамках закона, твердили чиновники городской администрации и тыкали в разные законные постановления. Для Татьяны стало это откровением, но, оказывается, 27 сентября 2016 года постановлением администрации Белгорода №163 был утвержден проект планировки и проект межевания территории, ограниченной пр. Б. Хмельницкого – пр. Славы-ул. Сумской – ул. Декабристов – северной границей карьера ЗАО «Белгородский цемент» – ул. Артема – ул. А. Невского города Белгорода. Всю эту территорию площадью 1609 га планируется развивать в промышленном ключе, превратив ее к 2025 году в сплошную зону инвестиционно-производственного развития. Видимо, вместе с существующей индивидуальной жилой застройкой и ее обитателями.

«Что вы так расстраиваетесь? – «успокоили» Татьяну на одном из приемов. – Вы ведь теперь в промышленной зоне, а, значит, можете запросто автосервис открыть, или склад, ну, или парикмахерскую». Не стала Татьяна расстраиваться – чувствовала, что силы ей еще пригодятся. Взглянула грустно на сотрудника департамента строительства и архитектуры, оторвавшегося так далеко от земли, и отправилась искать опубликованное постановление о публичных слушаниях по вопросу формирования нового производственного района. Уж очень любопытно было нашей героине, зачем называть слушания публичными, если те, чья судьба на них решается, узнают о них постфактум, спустя полтора года, совершенно случайно.

50 оттенков розового

Как удалось выяснить с помощью базы «Консультант-плюс», публичные слушания были назначены постановлением председателя Совета депутатов города Белгорода № 22 от 16 февраля 2016 года. И дана ссылка на публикацию в газете «Наш Белгород» № 6 от 19.02.2016. Полистала Татьяна в библиотеке подшивку городской газеты – рупора власти, отыскала нужный номер, но постановления № 22 в нем так и не обнаружила. Решила поиски продолжить чуть позже, если вдруг, не дай бог, придется судиться.

Затем принялась изучать действующую карту градостроительного зонирования с длинным названием «Правила землепользования и застройки в городе Белгороде, утвержденные решением Совета депутатов города Белгорода от 27.02.2007 г. № 429 с учетом изменений, внесенных Решением Совета депутатов города Белгорода от 21 февраля 2017 года № 486».

Родная улица Чичерина была отмечена на этой карте теплым розово-бежевым цветом и интерпретирована Татьяной по прилагающейся расшифровке как «Территория существующей жилой застройки индивидуальными домами коттеджного типа с приусадебными участками (Зона Ж-4)». «Тогда о какой промышленной зоне пятого класса твердят чиновники администрации, «заворачивая» документы на реконструкцию дома? И тот ли это вообще оттенок розового?» – засомневалась Татьяна и попросила нашу редакцию отправить в городскую администрацию соответствующий запрос. Мы не могли отказать ей в просьбе. Запрос отправили.

Как следует из ответа начальника управления по взаимодействию со СМИ Людмилы Русиновой, условное обозначение интересующей нас зоны улицы Чичерина – штриховое бежевого цвета. Указанная территория обозначена как «Границы зон планируемых объектов капитального строительства – территории существующей индивидуальной жилой застройки и садовых участков (подлежащих сносу), расположенные в санитарно-защитной зоне промышленных предприятий, планируемые для размещения объектов капитального строительства производственного назначения».

В переводе на доступный русский это означает следующее: «Вас, Татьяна Огурцова, когда-нибудь снесут (предположительно к 2025 году), но строиться и реконструироваться на своем участке вы не можете, да и возместят вам только то, что вы успели задекларировать до «перехода» в промышленную зону, то есть ваши 63 квадратных метра». Вот такая она коварная колористика.

К слову, с аналогичной ситуацией недавно столкнулся домовладелец с улицы К. Заслонова, ветеран Великой Отечественной войны Федор Литвин. Он взял в 2001 году участок категории ИЖС под возведение собственного дома, а теперь, согласно все тех же Правил землепользования и застройки в городе Белгороде от 2007 года, живет на земле производственного назначения. Видимо, ему уже тоже пора задуматься о строительстве на своем участке какого-либо объекта горно-перерабатывающей промышленности. Не удивлюсь, если ему это уже посоветовали остроумные чиновники.

Меняйте зону!

Что будет с нашей героиней дальше? Вариантов развития истории два. Первый – узаконить через суд самовольно реконструированный жилой дом. Второй и, на наш взгляд, самый безболезненный – обратиться к главе администрации города Белгорода Константину Полежаеву с предложением внести соответствующие изменения в Генеральный план развития Белгорода. Такая возможность четко обозначена статьями 9, 24 и 25 Гражданского кодекса РФ, а сама процедура является идентичной процедуре принятия генерального плана.

Кстати, есть немало примеров (и достаточно свежих), когда физические и юридические лица обращаются в мэрию и меняют функциональные зоны своих земельных участков с рекреационных на деловые, зон коттеджной застройки – на многоэтажные, зон спортивных сооружений – на коттеджные.

Меняют максимальный процент застройки в границах земельного участка, к примеру, с 50 на 86%. Меняют процент доли озеленения территории земельного участка и минимальное количество машино-мест, доводя эти показатели до 0 процентов, как это вскоре произойдет с земельным участком площадью 352 кв. метра на улице Есенина (публичные слушания назначены на 18 октября). А 23 октября, к примеру, пройдут публичные слушания по вопросу изменения минимального отступа здания от красной линии улицы с 5 м до 0 метров. Объект капитального строительства, который собирается официально «обнулиться», находится в 1-ом переулке Лермонтова, 1.

Так, вполне законным способом, через обращение к мэру и процедуру публичных слушаний (как мы поняли, вполне формальную), недавно изменена функциональная зона земельного участка по ул. Архиерейская – ул. Губкина (район дома №5 по ул. Архиерейская) с функциональной рекреационной зоны зеленых насаждений общего пользования на функциональную жилую зону многоэтажной застройки (5-9 этажей и выше).

По этой же схеме изменена конфигурация границ функциональной зоны земельного участка в районе ул. Ватутина – Михайловское шоссе путем исключения ее из функциональной производственной санитарно-защитной зоны и включения ее в функциональную жилую зону многоэтажной застройки (5-9 этажей и выше). Изменена и функциональная зона земельного участка по ул. Благодатная. Была промышленной – стала коттеджной. В некоторых меняющихся зонах даже есть приписка «меняется в соответствии с фактическим использованием», вселяющая определенную надежду жителям улицы Чичерина и остальным «бедолагам», столкнувшимся со странными трансформациями функциональных зон своих участков.

Как видим, ничего невозможного для нашей мэрии и депутатов не существует.

К тому же, не будем забывать, что Генеральный план – это проектный документ, определяющий в интересах населения и государства долгосрочную стратегию градостроительного развития города. Фраза «в интересах населения» все-таки не должна быть пустым звуком. Так что, дерзайте, Татьяна Огурцова, и главное – не расстраивайтесь. За вами – правда. А мы будем следить за продолжением этой истории.