Оценивая перспективы

До недавнего времени государственную кадастровую оценку объектов недвижимости проводили специалисты из саморегулирующих организаций оценщиков (СРО) на основе государственного контракта. Но с 2017 года полномочия частных оценщиков перейдут государственным бюджетным учреждениям. Соответствующие изменения внес в июле Президент РФ, подписав Федеральные законы № 237-ФЗ и № 360-ФЗ.

Законами вводится новый порядок проведения государственной кадастровой оценки, а также устанавливается запрет на проведение новых кадастровых оценок по старым правилам на переходный период до 2020 года. Правда, чуть позже ноябрьские поправки в федеральное законодательство предоставили субъектам возможность сохранить или отменить мораторий.

Попробуем разобраться, что хорошего несут в себе данные новшества.

Из первых уст

Прошлогодний оценочный бум оставил неизгладимый след в сердцах белгородцев, которые по новой кадастровой стоимости своих объектов недвижимости в массовом порядке стали миллионерами. В ряде случаев цена промышленных, торговых и офисных зданий с легкой руки воронежских оценщиков подскочила сразу в десять и более раз, значительно превысив рыночную стоимость объектов.

До момента утверждения результатов оценки жителям области давалось меньше месяца на ознакомление с проектом отчета и обжалование новой стоимости объектов в случае несогласия. Правда, такой возможностью воспользовались единицы. По окончании «опротестовочного» срока в базе жалоб на сайте Росреестра значились порядка 40 заявлений, хотя под новую кадастровую оценку попало свыше 1 млн объектов на территории области. Кто-то о возможности оспаривания просто не знал, а кто-то и не успел – ведь отыскивание своих объектов со старыми кадастровыми номерами в базе данных было еще тем квестом!

Видимо, законодатели учли этот пробел. Как рассказала заместитель руководителя управления Росреестра по Белгородской области Янина Пойминова, последним изменением в законодательстве предусмотрено увеличение продолжительности периода общественного обсуждения проекта отчета об определении кадастровой стоимости, в рамках которого каждое заинтересованное лицо может подать замечания оценщику. Этот период увеличен с 20 до 60 дней.

В случае если ошибка, допущенная при определении кадастровой стоимости, не была обнаружена и исправлена на этапе обсуждения проекта отчета, Федеральным законом предусматривается возможность ее исправления в последующем при обращении правообладателя в бюджетное учреждение.

Еще одной новеллой является введение федерального государственного надзора за соблюдением порядка проведения государственной кадастровой оценки, в том числе за периодичностью ее проведения, а также за методологией определения кадастровой стоимости. Этот контроль возлагается на Росреестр. Предусматривается, что бюджетное учреждение и его работники будут нести дисциплинарную, административную и имущественную ответственность за результаты определения кадастровой стоимости.

Мораторий на пересмотр кадастровой оценки был введен в июле по поручению президента. До 2020 года должна была применяться оценка на 1 января 2014 года. Однако в конце ноября Госдума приняла закон, позволяющий регионам самостоятельно отменить мораторий. Это произошло после того, как регионы стали жаловаться на недобор налогов с недвижимости из-за невозможности обновить оценку. Решение о моратории главы субъектов РФ должны были принять до 20 декабря. Белгородский регион такое решение принял, и уже активно включился в работу, создав на базе «Одного окна» новую государственную оценочную структуру (ГБУ) и издав 19 декабря распоряжение правительства области №613-РП, которым утвержден план мероприятий по проведению комплексных кадастровых работ на территории области на 2017 год.

Кого коснется

Напомним, что на территории Белгородской области кадастровая оценка с начала 2016 года применяется не только для исчисления налога и арендных платежей на землю, но и для определения налога на недвижимое имущество (здания, помещения, сооружения) юридических и физических лиц. При этом под налогообложение от кадастровой стоимости попадают все виды недвижимости граждан: жилые дома, квартиры, гаражи, коммерческие и иные нежилые объекты.

Граждане впервые уплатят налог на принадлежащие объекты капитального строительства от кадастровой стоимости в 2017 году. Для юридических лиц налог на недвижимость от кадастровой стоимости уплачивается уже в текущем году, но пока введен только для объектов торгового, офисного назначения, бытового обслуживания и общественного питания. Перечень таких объектов утвержден Правительством области.

Игры в монополию

Закон о государственной кадастровой оценке еще на стадии законопроекта вызвал немало жарких споров. Против монополии государственных оценщиков выступали ключевые деловые сообщества страны. «Учитывая, что доходы от земельного налога и налога на имущество организаций поступают в региональные и местные бюджеты, передача кадастровой оценки на уровень регионов в подконтрольные региональным администрациям организации приведет к прямому конфликту интересов», – предупреждал в октябре прошлого года глава РСПП Александр Шохин. «Бюджетное учреждение для кадастровой оценки будет находиться в прямой зависимости от региональных властей», обращали внимание в своем отзыве на законопроект представители «Опоры России».

Тем не менее, закон был принят практически в своей первозданной редакции. «Любая монополия на рынке ставит под сомнение систему независимой оценки. Сейчас же наш дотационный регион, как и государство в целом, заинтересован в оценке завышенной. Чем она выше, тем больше денег в бюджет заплатят граждане», – поделился своим мнением в личном разговоре руководитель одной из оценочных компаний Белгородской области. Правда, от официального комментария «скептик» отказался, как и несколько его коллег-оценщиков.

Комиссионный подход

А вот московский адвокат в сфере недвижимости Олег Сухов не стесняется делать «разбор полетов». «Как известно, судебный путь оспаривания кадастровой оценки предполагает волокиту и дорогие экспертизы. Многие из тех, кто считает свое жилье, участок или здание переоцененными, предпочитают смириться и платить по завышенной стоимости. Поэтому законодатели, как они сами подчеркивают, и предусмотрели специальные комиссии, которые могли бы помочь в решении споров без всякого суда, – поясняет эксперт. – Но давайте будем реалистами. С какой целью государство перешло на налогообложение исходя из кадастровой, а не инвентаризационной стоимости? Из соображений справедливости или для того, чтобы получать в бюджет больше денег? Сегодняшний государственный тренд – увеличение собираемости налогов, а самый простой для собираемости налог – налог на недвижимость».

Государственные структуры вряд ли охотно будут соглашаться на перерасчет в меньшую сторону. О том, что есть широкие возможности для «маневров», прямо указано в части 15 статьи 22 закона N 237-ФЗ, позволяющей комиссии скорректировать кадастровую стоимость объекта в соответствии с его рыночной стоимостью или… оставить прежнюю оценку без изменений.

Сухов обращает внимание и еще на один момент. По сей день действует введенный в 2010 году Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)». И актуальная версия его статьи 3 предлагает исходить в кадастровых делах из рыночной «и иной информации», касающейся экономических характеристик недвижимого объекта. То есть рыночная цена, по мнению адвоката – это только отправная точка. А от нее и до финиша (до момента фиксации кадастровой стоимости) лежит долгий путь через массив загадочных «иных» сведений. И они могут в силу многочисленности и важности не оставить на выходе от рыночной цены вообще ничего.

Тем не менее, закон принят, и налогоплательщикам по нему жить. Объективно оценить изменения можно будет только после окончания переходного периода. Пока же отдельные эксперты сходятся во мнении, что изменения не решают ни один из наиболее острых вопросов, с которыми в настоящее время сталкиваются физические и юридические лица, а только изменяют статус оценщиков недвижимости. Поживем-оценим.