Капитальный провал

Не надо быть Мессингом, чтобы прогнозировать, что очень скоро суды погрязнут в «капремонтных» разбирательствах. Фонд содействия реформированию ЖКХ Белгородской области уже заключил соглашения с жилищно-эксплуатационными организациями, и теперь последние вместо того, чтобы качественно обслуживать дома за деньги собственников, подают иски на собственников по взысканию «капналога». Пока данное «ноу-хау» не получило оценки прокуратуры, но нам очень бы этого хотелось.

Завтра в капитально отремонтированных домах проявятся недоделки (а они уже проявляются) – тогда собственники жилья начнут подавать иски к Фонду с претензиями по качеству капремонта. Областная прокуратура в ходе последней проверки сделала свои выводы: подрядчики затягивают с окончанием работ или выполняют работы некачественно, а коммунальщики, Фонд содействия реформированию ЖКХ и органы местного самоуправления их не контролируют. Уже выявлено более 60 (!) нарушений. Вскрыты факты занижения Фондом размеров штрафных санкций за несоблюдение подрядчиками сроков, иное неисполнение договорных обязательств, в отдельных договорах штраф вообще не указывался.

Вне закона
И страсти только накаляются. Люди не хотят оплачивать обязательные взносы в добровольный фонд, который, по сути, ни за что не отвечает. Жители столицы, к примеру, уже перешли к решительным действиям и пытаются признать московский Фонд капремонта вне закона, отменив его государственную регистрацию. Платежи на капремонт, по мнению инициативной группы, вообще не могут быть обязательными. Данный вариант сбора средств фактически противоречит Гражданскому кодексу и Конституции РФ, согласно которым собственник несет бремя содержания своего имущества, а не чужого. По закону же о капремонте №271-ФЗ разрешается использование собранных средств с одного дома на капитальный ремонт другого, согласно утвержденному графику.

Как указано в иске, фонды капремонта, согласно № 271-ФЗ, являются некоммерческими организациями (НКО). Согласно ст. 7 Федерального закона «О некоммерческих организациях» и ст. 123.17 Гражданского кодекса РФ, такие организации учреждаются гражданами и (или) юридическими лицами на основе добровольных имущественных взносов. Следовательно, добровольные взносы не могут быть обязательными.

По мнению истцов, за органами власти необходимо сохранить обязательства провести капитальный ремонт за счет бюджета, если он не был сделан на момент приватизации жилья. Согласно ст. 158 ЖК РФ и ст. 210 ГК РФ, обязанность по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений только после исполнения этой обязанности бывшим наймодателем (органом государственной власти или органом местного самоуправления).

Узаконенный рэкет
Хватает в действующей программе капремонта и других юридических коллизий. В большинстве многоквартирных домов общее имущество не сформировано, в государственном кадастре недвижимости не учтено, права на него не зарегистрированы, и от прежнего владельца оно не передано. Тогда о каком «принципе соразмерности участия собственников» вообще может идти речь?

Кроме того, попытки применять властями начисление пени за еще не оказанные услуги противоречат основам гражданского права, а также закону «О защите прав потребителей». Потребители обязаны платить не за обещания выполнить работы по капремонту через 20-30-40 лет, а за реально выполненные работы (услуги), и только после принятия их потребителем. Так гласят требования ст. 37 Федерального закона «О защите прав потребителей». Предоплата является правом, но никак не обязанностью потребителя. На выполнение любой работы должен заключаться договор.

Но и здесь власти вовремя подсуетились. С 30 июня 2015 года обязанность заключения договора с региональным оператором исключена из ЖК РФ. Тот договор, который ранее предлагал к заключению региональный оператор, предусматривал обязанность последнего в случае уклонения собственника от заключения договора обратиться в суд с требованием не о взыскании долгов по уплате взносов на капремонт, а лишь о понуждении собственника к заключению договора с региональным оператором. Сейчас оператор может безо всякого договора требовать с собственника в суде оплаты накопленного долга и пени. Этакий узаконенный рэкет? Но мы-то понимаем – раз нет никакого договора, то нет и никаких гарантий проведения капремонта, а тем паче – какой бы то ни было ответственности регионального оператора.

Дырка от бублика
Напомню, что изначально учредителем Фонда являлся департамент строительства, транспорта и ЖКХ Белгородской области, который расформирован – его не существует (трансформирован в два новых департамента). За обязательства Фонда должна нести субсидиарную ответственность Белгородская область своим бюджетом, т. е. нашими с вами налогами. Госдолг Белгородской области уже превышает ее годовой бюджет, и на 1 октября 2015 года составляет более 45 млрд рублей. Хороши же гарантии – в виде дырки от бублика!

Многие сегодня начинают прозревать – то, что нам пытаются выдать за капремонт, по сути, является косметическим ремонтом многоквартирного дома. Он не затрагивает капитальных конструкций строения, его сетей – вентиляции, дымоудаления, внешнего электроснабжения, заземления и т.п. При проведении такого «капремонта» не ставится цель доведения технического состояния зданий до уровня современных нормативных требований по прочности и комфортности, теплозащитным и энергопотребляющим параметрам. Этим капитальным «налогом» просто пытаются закрыть все ранее не сделанные своевременно текущие ремонты. Более того, долгосрочная программа уже официально превратилась в бессрочную. А значит, «оброк» можно считать пожизненным. Справедливо ли это? Думаю, ответ для большинства очевиден.

Нет никакого упоминания в областном законе и про общественный контроль, который предусмотрен требованиями п. 8 ст. 20 Жилищного кодекса РФ и о котором ведется речь в законах других субъектов РФ. Региональным законодательством не предусмотрено квалифицированное участие в органах управления Фондом капитального ремонта и наблюдения за его деятельностью представителей гражданского общества, жилищных объединений, независимых квалифицированных экспертов. Видимо, наша региональная власть не нуждается в добровольных «помощниках», радеющих за взимание справедливых взносов и проведение качественного капремонта в срок.

Два года назад, во время старта программы капремонта, мною и моими единомышленниками были организованы и проведены несколько митингов против принятия минимального размера взноса на капремонт в непомерном размере – 7 руб. 40 коп. В итоге размер взноса был снижен до 5 руб. 90 коп. Не большая, но все-таки – победа. И это еще одно доказательство, что общественный контроль в этой сфере крайне необходим.

Капремонт в рассрочку
Логичной и справедливой мне видится иная схема проведения капитального ремонта, нежели та, которая существует сегодня. А именно – выполнение капремонта в рассрочку, то есть по принципу: сначала капремонт, а потом – его оплата из сэкономленных средств. Ведь сегодня уплата взносов на капремонт без гарантий его проведения вызывает справедливое беспокойство собственников. Другое дело, если ремонт уже проведен, и собственники видят выполненную работу. Более того – после капремонта оплата за содержание и ремонт, а также за коммунальные услуги должна снизиться, так как установка тех же приборов учета и утепление фасада даст экономию, которую можно и нужно будет направить на погашение рассрочки по ремонту домов. 

Уплату же процентов за предоставление рассрочки может и должно взять на себя государство в виде помощи собственникам. Но почему-то такая простая и логичная схема, предлагаемая людьми, не находит понимания и поддержки в органах власти. Может, как раз потому, что слишком прозрачна? 

Вот и получается, что властям проще запугать людей судами, пенями и штрафами, нежели проработать всем понятный антикоррупционный механизм капремонта в рассрочку. Я уже не говорю о собственниках квартир в новых домах, которые насильно включены в программу капремонта «за компанию» с ветхими «хрущевками». Хотя существует пятилетний гарантийный срок, и первые пять лет эксплуатации дома ответственность за него несет застройщик. Некоторые регионы уже начинают понимать всю абсурдность этого положения и дают жильцам новых домов пятилетнюю отсрочку от взимания взносов. 

Конечно, возлагать призрачные надежды на справедливость нашей судебной системы в споре «человек против государства» особо не приходится. В этом я убедился на собственном опыте, когда были пройдены все судебные инстанции в России по вопросу обжалования постановлений правительства Белгородской области, касающихся принятия программы капремонта, утверждения размера минимального взноса, месячного срока для выбора способа накопления, а также принятия методики расчета размера минимального взноса. Последняя не прошла правовую и антикоррупционную экспертизы в Минюсте РФ и была отменена, однако к этому времени была неправомерно взята за основу в Белгородской области. 

Целых четыре постановления правительства региона были обжалованы мною как неопубликованные надлежащим образом в средствах массовой информации. Но не найдя «пророка в своем отечестве», 3 декабря 2014 года я вынужден был отправить жалобу в Европейский Суд по правам человека. Документ ожидает рассмотрения в Страсбурге, поэтому окончательная точка в этом споре еще не поставлена.