Естественный отбор

Проведенная осенью актуализация кадастровой стоимости объектов капитального строительства не на шутку переполошила белгородских предпринимателей. В ряде случаев цена промышленных, торговых и офисных зданий с легкой руки воронежских оценщиков подскочила сразу в десять и более раз, значительно превысив рыночную стоимость объектов, о чем мы уже писали в статье «Переоценка ценностей»*. Еще до утверждения результатов оценки жителям области давался месяц на ознакомление с проектом отчета и обжалование новой стоимости объектов в случае несогласия. Правда, такой возможностью воспользовались единицы. По окончании месячного срока в базе жалоб на сайте Росреестра значились лишь порядка 40 заявлений, хотя под новую кадастровую оценку попало свыше 1 млн объектов на территории области.

Тексты заявлений налогоплательщиков читались как детектив. «Один из наших объектов внесен не в ту группу, в связи с чем его кадастровая стоимость завышена на 70 млн рублей. По ряду объектов кадастровая стоимость выросла в 16-18 раз. При этом в отчете индекс роста кадастровой стоимости составляет в среднем по Белгороду – 1,4, по области – 1,55. «Как это понимать?» – поинтересовались у оценщиков руководители ООО «Статус». Аналогичный вопрос задали и в ООО «Хозстройторг», у которого объекты подорожали на 75%. Любопытные факты приведены в жалобе ЗАО «Боше», чье реконструированное здание площадью 2653 кв. метра остаточной стоимостью 9 млн рублей вдруг стало стоить 115 миллионов. Отклонение (повышение) составило 106 млн. Предприятие провело ценовой анализ и выяснило, что кадастровая оценка превышает реальную рыночную в 2,6 раза.

Похожая ситуация складывается и у ООО «ФК», чье офисное здание площадью 1415 кв. метров вдруг подорожало с 21 до 73 млн рублей. Организация была вынуждена провести независимую оценку, согласно которой была определена рыночная стоимость здания в размере 35 млн рублей. Под кадастровый пресс попали также ЗАО «СОАТЭ», ООО «Новостройзаказчик» и ОАО «ОЭМК». Последнему так и не удалось опознать в отчете 101 объект, что, в свою очередь, не позволило провести анализ изменения кадастровой стоимости объектов недвижимости. Красной нитью во всех заявлениях звучала следующая мысль: «Представленная оценка плохо согласуется как с реалиями окружающей экономической действительности, так и с обычным здравым смыслом».

Неприятный сюрприз ожидал и героя нашей ноябрьской публикации – производителя из Никольского Максима Некрасова. Мебельную фабрику предприниматель построил на месте заброшенного коровника, реконструировав стены 27-летней давности. Вводя год назад объект в эксплуатацию, Максим был неприятно удивлен оценке производственных помещений в 14 млн рублей, о чем поставил в известность Росреестр, написав соответствующее заявление.

Но настоящим шоком для предпринимателя стала оценка, указанная в обсуждаемом отчете, в размере 128 млн рублей. Некрасов выразил серьезную озабоченность будущим своего бизнеса и написал в Росреестр заявление с просьбой снизить кадастровую оценку, не соответствующую рыночной стоимости объекта.

Каково же было его удивление, когда в принятом правительством области отчете он увидел даже не оспариваемую сумму в 128 млн, а уже 142 млн рублей. За какие заслуги предпринимателю накинули еще 14 миллионов, остается загадкой. Уж очень не хочется думать, что «наказание» последовало за свободное выражение мнения, гарантированное гражданам Конституцией. Конечно, мы не оставили предпринимателя в беде, организовав для него личную юридическую консультацию. Некрасов настроен обжаловать результаты оценки пока что в досудебном порядке. Мы же, в свою очередь, продолжим следить за развитием событий. И постараемся в ближайшее время провести «круглый стол» с участием всех заинтересованных сторон.

Оптимизация кадастра
Прокомментировать ситуацию мы попросили генерального директора юридической компании «Дом права» Елену Палымову. Надеемся, это поможет предпринимателям для начала сориентироваться в вопросе оспаривания оценки.

– Экономический кризис вынуждает государство принимать экстренные меры, чтобы предотвратить снижение доходов в бюджеты, – полагает Палымова. – Поэтому резкий рост кадастровой стоимости объектов недвижимости был, на мой взгляд, ожидаем. С результатами оценки жители области могут ознакомиться в постановлениях областного правительства №414-ПП и №416-ПП от 23 ноября 2015 года.

О том, что кадастровая стоимость объектов оказалась весьма завышенной, многие владельцы недвижимости просто не догадываются. И узнают об этом, скорее всего, когда получат налоговые уведомления. А случится это только осенью 2017 года, когда придет время заплатить налог на имущество за 2016 год. Поэтому совет предпринимателям – следить за изменениями законодательства и вовремя предпринимать меры по оптимизации своего бизнеса.

В случае с кадастром оптимизация заключается в возможности оспорить оценку объекта, тем самым снизив налогооблагаемую базу. Но процесс этот не быстрый – может достигать 4-6 месяцев и требовать участия нескольких специалистов. Вдобавок он не дешевый, так как включает затраты на оценку, юридическое сопровождение и судебные издержки в случае обращения в суд. Поэтому начинать нужно с экономического анализа – определиться, выгодно ли вам оспаривать кадастровую оценку, не превысят ли затраты на оспаривание экономический эффект от снижения суммы налога.

Для этого нужно узнать реальную рыночную стоимость объекта и приблизительную смету услуг оценщика. Разброс цен на оценочном рынке сегодня велик. Стоимость отчета может составлять 20-40 тысяч, а может и все 100, и даже 200 тысяч рублей. На месте предпринимателя я бы настороженно отнеслась к заманчивым рекламным лозунгам: «Снизим кадастровую цену на 90%!». А такая реклама на волне спроса уже появляется, и чаще всего от иногородних компаний, заходящих на местный рынок. По нашим наблюдениям, оспаривание кадастровой стоимости позволяет сократить базу по имущественным налогам в среднем на 30-40%. Это и есть реальные цифры, на которые следует ориентироваться предпринимателю.

Также следует насторожиться, если оценщик предлагает вам отчет на 5-10 листочках и готов «нарисовать» за ваши деньги любые желаемые цифры, изрядно занизив реальную рыночную стоимость оцениваемого объекта. Такая экономия на оценке может быть чревата последствиями. Липовые отчеты разбиваются на раз еще на стадии рассмотрения в комиссии при Росреестре.

Практика оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости в Белгородской области только формируется, поэтому о конкретных победах белгородских предпринимателей говорить еще рано. Впрочем, это общероссийская тенденция. По данным Росреестра, с 1 января по 30 сентября 2015 года в российских судах было инициировано лишь 5458 споров, 2808 из которых относится к юридическим лицам. При этом требования истцов удовлетворены лишь в отношении 2490 исков. Падение налоговой базы (суммарной величины кадастровой стоимости) в отношении объектов недвижимости, по которым были приняты решения, составило приблизительно 60%. Так, суммарная величина кадастровой стоимости до оспаривания составляла около 853 млрд, а после оспаривания – около 328 млрд рублей. Так что побороться за снижение кадастровой стоимости своего объекта имеет смысл. С ростом информированности населения компания «Дом права» прогнозирует рост числа таких споров. Услуги юристов и оценщиков в этом направлении имеют все шансы стать в следующем году топовыми в общем перечне услуг.

В настоящий момент процедура оспаривания включает в себя досудебный и судебный этапы. При этом физические лица не обязаны разрешать спор о кадастровой оценке в досудебном порядке, они вправе сразу обратиться в суд. А вот для организаций порядок досудебного обжалования в комиссии при Росреестре, напротив, является обязательным.
Кадастровая стоимость может быть оспорена в течение 5 лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, но не позднее момента определения новой кадастровой стоимости.

Основанием для подачи заявления, согласно ч. 11 ст. 24.18 Закона №135-ФЗ, являются: недостоверность исходных сведений об объекте недвижимости, использованных оценщиком при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. К заявлению следует приложить следующие документы:
1. Кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости, либо кадастровый паспорт объекта недвижимости.
2. Нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости, если заявление подает гражданин, обладающий правом на объект недвижимости (например, свидетельства о праве собственности).
3. Документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, если заявление подается по основанию ошибочности указанных сведений.
4. Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости на бумажном носителе и в форме электронного документа, если заявление подается по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
5. Положительное экспертное заключение СРО оценщиков в отношении отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, членом которой является оценщик, составивший отчет, на бумажном носителе и в форме электронного документа.
6. Иные необходимые документы.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты его поступления. В том случае, если заявителя не устраивает результат рассмотрения спора в комиссии, он может обжаловать его в судебном порядке. С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости следует обращаться в суд общей юрисдикции. В нашем случае это областной суд.

*«Белгородский Бизнес-Класс», №11, ноябрь 2015