Земельные страсти…

Земельный вопрос – это тот вопрос, из-за которого начиналось большинство войн и революций. Именно поэтому его не следует решать наскоком, без учета интересов людей.
Земля – это единственный ресурс, за счет которого могут выжить простые селяне, как, впрочем, и их родственники в городе. Земля – это основа продовольственной безопасности государства. Земля – это средство производства, и не надо забывать золотое правило, которое гласит: «Ты являешься работодателем и хозяином, пока в твоих руках находится средство производства, если ты не являешься собственником средства производства, то переходишь из категории хозяина в категорию работника, эксплуатируемого, батрака».

27 декабря 1991 года был принят исторический Указ президента РФ № 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР». Через два дня, 29 декабря, было принято постановление правительства № 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов». В чем был смысл той далекой земельной реформы? Задумка была в том, чтобы вернуть земле крепкого собственника, для чего в рамках проводимой реформы людям передали земельные паи, которые изымались из собственности колхозов и совхозов. Люди в дальнейшем сами могли определить судьбу земельных паев, распорядившись по-хозяйски тем, что им передало государство.

Честно отнятое…
не считается украденным
Размер одного пая в среднем составлял 4,5 гектара. Зачастую в колхозе работало несколько членов семьи, поэтому некоторые семьи получали по 20 га земли и больше. Много это или мало? С учетом того, что 20 соток вполне хватает, чтобы прокормить как минимум две семьи, то два десятка гектаров – это полноценный стартовый капитал для начала небольшого сельскохозяйственного производства.

Как обычно, нашлись предприимчивые ребята, которые быстро сообразили, что можно сделать с таким ценным ресурсом. Они скупали земельные паи по бросовой цене – $20-30 за пай, и люди по простоте душевной продавали. Кто-то отдавал свой пай вообще за половину курицы или за бутылку водки.

Как грибы после дождя стали появляться различные сельхозпредприятия, как правило, с организационно-правовой формой ООО или ЗАО. Якобы в «аренду» они брали у людей земельные паи, а затем включали их в свой уставной капитал. Механизм был такой: на селе проводилось общее собрание, на котором люди под влиянием «сладких речей» передавали свои земельные паи в уставной капитал сельскохозяйственных организаций, а де-юре прекращали свое право собственности на земельный пай, так как новым собственником по закону становилось юридическое лицо.

Людей можно понять – на тот момент они еще не знали ценности того, что им досталось, привыкли к тому, что о них заботится государство, думали, что вместо колхозов и совхозов создаются ООО и ЗАО. Новые хозяева обещали людям, что по соглашению о передаче земельного пая в уставной капитал владелец пая в конце каждого года будет получать небольшие дивиденды. Везде было по-разному, но в большинстве случаев это была пара мешков зерна, пара стогов сена, вспашка личного огорода по весне и осени. Ну, пожалуй, и все дивиденды. А вскоре и это переставали выдавать. Соответствовали ли эти «выплаты» действительной арендной ставке земельного пая? Ответ очевиден: нет.

Незнание закона…
освобождает от паев
Так постепенно земельные паи, которые были розданы людям, перешли в руки меньшинства и стали корпоративной собственностью. Но не везде. Где-то остались владельцы, которые не стали передавать паи в уставной капитал различных обществ, где-то сами общества обанкротились, и часть паев вернулась в руки их первоначальных собственников. Только последние об этом не знают.

Процессы ликвидации, банкротства, окончания действия срока аренды земельного пая и т. д. проходили на протяжении 2000-х. И к моменту, когда земельные паи де-юре вернулись во владение первоначальных собственников, прошло много времени. Многие владельцы паев умерли, а их наследники даже не знают, что у дедушки с бабушкой был земельный пай. Да и сами их владельцы с течением времени позабыли о том, что у них был когда-то приличный кусок земли. В законе такие паи называются невостребованными, и если такой земельный пай (долю) обнаруживает орган местного самоуправления, то он имеет все основания прекратить право собственности на земельный пай нерадивого собственника.

Согласно пункту 1 статьи 12.1 Федерального закона от 24 июля 2002 года №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» невостребованной земельной долей может быть признана земельная доля, принадлежащая на праве собственности гражданину, который не передал эту земельную долю в аренду или не распорядился ею иным образом в течение трех и более лет подряд.

Далее во 2 пункте сказано, что невостребованной земельной долей может быть признана также земельная доля, сведения о собственнике которой не содержатся в принятых до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» решениях органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, либо земельная доля, собственник которой умер и отсутствуют наследники, как по закону, так и по завещанию, или никто из наследников не имеет права наследовать, или все наследники отстранены от наследования, или никто из наследников не принял наследства, или все наследники отказались от наследства и при этом никто не указал, что отказывается в пользу другого наследника.

Всё на благо…
агрохолдингов
А теперь посмотрим, что происходит на территории Белгородской области. Сейчас органами местного самоуправления ведется системная работа по выявлению невостребованных земельных паев, которые ставятся на учет, а затем изымаются через суд у первоначальных владельцев. При этом ни о какой денежной компенсации речи не идет, так как она не предусмотрена действующим федеральным законодательством. Эта работа ведется с 2013 года, ведется целенаправленно, кропотливо, последовательно.

По моему мнению, первопричиной начала этой работы на системном уровне явилось то, что местным крупным агрохолдингам не хватает земли для дальнейшего развития. Весь свободный земельный фонд, который находился в областной собственности и собственности муниципалитетов, уже перераспределен, и лишней земли нет. В будущем это неизбежно приведет к росту стоимости земли, так как последняя не является возобновляемым ресурсом. Между тем, крупные агрохолдинги просчитали ситуацию заранее, поэтому, обладая возможностью лоббировать свои интересы во власти, озаботились вопросом дефицита земли уже сейчас.

Что же будет с земельными паями после их изъятия у населения? Видимо, после того, как они будут сконцентрированы в муниципальном фонде сельских поселений, земля будет продана по бросовой цене агрохолдингам. И здесь будет совершенна вторая несправедливость, но уже не в отношении людей, живущих на этой земле, а в отношении интересов сельских поселений – первичного звена органов местного самоуправления. Если не забирать земельные паи у сельских поселений, а оставить в их собственности, последние получат хорошее подспорье для своего развития, ведь передача земельных паев в аренду будет приносить неплохой доход в бюджет поселений.

Сейчас же практически все сельские поселения Белгородской области являются дотационными, собственных доходов зачастую не имеют вообще, а то, что имеют, удовлетворяет собственные нужды на 10-15 процентов. Денег нет, чтобы сделать элементарные вещи: обеспечить население водой (бурение скважин, очистка воды), обеспечить организацию вывоза ТБО, оплатить электроосвещение, привести в порядок дороги, оказать посильную помощь ветеранам, инвалидам и т. д.

Земля – крестьянам…
или как вернуть своё
Количество невостребованных земельных паев, которые уже изъяты и еще будут изыматься у населения, составит по самым скромным подсчетам шестьдесят тысяч гектаров. Между тем, коммерческая аренда одного земельного пая составляет в среднем 10 000 рублей в год, стоимость продажи одного земельного пая в среднем колеблется от 20 до 30 тысяч, иногда доходит и до 50 тысяч рублей – в зависимости от места нахождения. Особый интерес представляют земельные паи, которые находятся в Белгородском, Яковлевском и частично в Корочанском районах – земля там особенно ценна из-за близости к областному центру. Аналогичная ситуация в Старооскольском и Губкинском городских округах. Кроме того, не надо забывать, что при переводе земельного пая из земель сельскохозяйственного назначения под застройку (земли ИЖС), его цена вырастает в сотни раз и может составить от 5 до 7 млн рублей.

Как сохранить право собственности на земельный пай за собой? Если вы первоначальный владелец пая, то необходимо обратиться в областной архив и заказать заверенную выписку из постановления главы района о выделении вам и членам семьи земельного пая. Найти в своих документах свидетельство о праве собственности на земельный пай, выданное до 1997 года, если вы такое получали. Если свидетельство о праве собственности не нашли, то обратиться за дубликатом свидетельства в соответствующий отдел имущественных и земельных отношений района по месту получения пая. После этого со всеми вышеперечисленными документами обращаетесь в «Росреестр» или МФЦ (многофункциональный центр) за получением нового свидетельства. Получив новое свидетельство о праве собственности, вы как собственник уже защищены, и ваш пай не смогут признать невостребованным. Ну а дальше постарайтесь распорядиться своим земельным паем с умом и не допустить всех тех ошибок, которые были описаны выше.

То же самое касается наследников. Только после получения дубликата свидетельства необходимо обратиться к нотариусу по месту открытия наследства и оформить земельный пай на себя. И затем получить свидетельство о праве собственности.

В том случае, если вы не знали, что уже состоялся суд и ваш земельный пай был изъят, а сейчас таких случаев становится все больше, не расстраивайтесь. С вероятностью 99% вы сможете отменить вынесенное заочно решение. Главное, чтобы пай на этот момент не «уплыл» из собственности органа местного самоуправления к новому собственнику. После отмены судебного решения смело оформляйте документы на земельный пай.

Мне бы хотелось, чтобы на земле действительно появились крепкие хозяева, которые, объединив совместные усилия, смогли бы создать малые формы сельскохозяйственной кооперации (фермерские хозяйства, семейные фермы, производственные кооперативы). Чтобы народ не был обманут в очередной раз, а крупные агрохолдинги не вытерли ноги о людей и их права.