Второе дыхание

Повышение ключевой ставки в декабре прошлого года чуть было не парализовало ипотеку, но российское правительство вовремя спохватилось и приняло программу государственного субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам. На эти цели было выделено 20 млрд рублей, что, по задумке Минстроя и АИЖК – главных инициаторов программы, позволит банкам выдать ипотечных кредитов на 400 млрд рублей. Эта мера направлена на поддержку не только потребителей, но и застройщиков, поскольку приобрести жилье по ставке от 12% годовых можно только на первичном рынке. Да и для банков, принявших участие в программе, это возможность возобновить выдачу ипотеки, поскольку число желающих, а главное – имеющих возможность выплачивать ипотечные кредиты по ставкам от 17% резко сократилось. «Белгородский Бизнес-Класс» собрал за одним столом представителей банков, застройщиков и агентства недвижимости, чтобы узнать, каким будет ипотечное кредитование в 2015 году, и по-прежнему ли недвижимость интересна для инвестиций.

Толчок развития
Первыми к программе субсидирования ипотеки по традиции подключились банки с госучастием – Сбербанк и ВТБ, но поскольку коммерческим банкам тоже была предоставлена такая возможность, многие из них поспешили ею воспользоваться. Так, одним из первых льготную ипотеку в Белгороде стал выдавать Металлинвестбанк. «Протоколом от 19 марта было согласовано участие нашего банка в данной программе, – говорит Наталья Папченко, начальник управления по развитию розничного бизнеса. – Мы рады, что такая программа запущена, и ипотечное кредитование, наконец, сдвинулось с мертвой точки, поскольку с начала года в нашем банке резко сократилось количество одобренных заявок и сделок».

По словам Папченко, Металлинвестбанк готов давать ипотечный кредит под 11,95% годовых на покупку строящегося и готового жилья от застройщика. Причем не только физическим лицам, но и индивидуальным предпринимателям, и собственникам бизнеса, которым всегда сложнее получить заемные средства. Наталья особо подчеркнула, что по этой программе банк может кредитовать даже объекты на нулевой стадии строительства, естественно, только у аккредитованных застройщиков, но таковыми являются почти все крупные строительные компании Белгорода и Старого Оскола. А вот использовать материнский капитал для первоначального взноса, который по условиям программы должен составлять не меньше 20% от запрашиваемой суммы, увы, не получится.

В конце марта о своем участии в программе субсидирования процентных ставок по ипотеке объявил и Россельхозбанк. Как рассказал заместитель начальника отдела розничных продаж Белгородского регионального филиала ОАО «Россельхозбанк» Роман Марченко, условиями кредитования по этой программе предусмотрена минимальная процентная ставка в размере 12% годовых, первоначальный взнос от 20%, а максимальный срок, на который можно взять ипотеку, 30 лет. Наталья Мартынюк, заместитель директора регионального филиала, дополнила коллегу, отметив, что банк активно развивает ипотечное кредитование. Так, Россельхозбанк выдает кредиты на строительство индивидуального жилья на участках Белгородской ипотечной корпорации и планирует в скором времени запустить похожую программу с кооперативом «Свой дом».

Как уже было сказано, получить льготный ипотечный кредит можно только на приобретение жилья от застройщика. Кредит на покупку недвижимости на вторичном рынке будет стоить дороже – от 17% годовых практически во всех банках. Правда, и в этом сегменте появились свои лидеры. Банк Уралсиб пока не подключился к программе по субсидированию ипотечных ставок, но сконцентрировался на оптимизации уже имеющихся кредитных продуктов.

- После повышения ключевой ставки, мы приостановили выдачу ипотеки до середины января, – говорит Дмитрий Залознев, руководитель группы по работе с партнерами. – Руководство банка понимало, что в таких условиях кредитовать строящееся жилье достаточно рискованно, и сосредоточился на «вторичке». С 23 марта мы снизили ставки на готовое и вторичное жилье до 15-16,25% (в зависимости от срока кредитования и первоначального взноса), и это вывело нас на лидирующие позиции в этом сегменте. Правда, сроки кредитования мы сократили до 20 лет. Кстати, мы принимаем материнский капитал в качестве оплаты ипотеки и, кроме того, можем выделять ребенку доли в собственности.

Конечно, введение программы субсидирования ставок по ипотеке «расшевелило» банковскую сферу, но это не значит, что получить льготный кредит теперь может любой желающий. Представители банков подчеркнули, что анализ платежеспособности заемщика сейчас проводится более тщательно, чем раньше, и количество отказов по заявкам существенно выросло.

Не лучшие времена
Отдельным направлением в банковской деятельности является кредитование коммерческой недвижимости. Не все банки, кредитующие малый и средний бизнес, предлагают коммерческую ипотеку. Еще в прошлом году такой продукт активно продвигал Промсвязьбанк, причем воспользоваться им могли не только юридические, но и физические лица. Однако в этом году ситуация несколько изменилась. О том, почему это произошло, и как Промсвязьбанк работает в новых условиях, рассказал начальник управления МСБ операционного офиса «Белгородский» Вадим Игнатьев.

- В декабре, на который пришелся пик ослабления рубля, многие банки, в том числе и наш, свернули программы кредитования коммерческой недвижимости, – говорит Вадим. – В настоящее время корпоративным клиентам и невыгодно, и практически нереально взять кредит на коммерческую недвижимость. Во-первых, сроки кредитования сократились. Если до декабря мы готовы были выдавать такую ипотеку на срок до 15 лет, то сейчас срок инвестиционных кредитов сократился до трех. Во-вторых, ставки повысились и начинаются от 23% годовых. Правда, уже сейчас мы видим некую стабилизацию в экономике и начинаем возобновлять некоторые кредитные программы, но пока этот процесс идет медленно.

Вадим Игнатьев также отметил, что если при кредитовании коммерческой недвижимости банк и раньше учитывал ликвидность объекта, то теперь этот фактор играет одну из ключевых ролей при принятии решения. Сейчас в Белгороде много объектов, которые продаются, сдаются в аренду. Предложение превышает спрос, и это соответствующим образом сказывается на цене. Для банка дешевеющая недвижимость, которую сложно продать, неинтересна в качестве залога, либо принимается с большим дисконтом, а это, в свою очередь, неинтересно заемщику. «Сейчас банки особенно внимательно анализируют объекты, – уверяет Игнатьев. – Мы, например, не готовы кредитовать производственные или складские помещения, рассматриваем только офисы и торговые площади. Но даже в этой группе смотрим на ликвидность – объект должен находиться в хорошем проходном месте».

Вадим Игнатьев рекомендует приобретать объекты коммерческой недвижимости по цене заметно ниже рыночной (сейчас нередки случаи, когда продавцу срочно нужны деньги), тогда покупка окажется выгодной. И покупать имеет смысл только для удовлетворения нужд собственного бизнеса, пока арендный бизнес переживает не лучшие времена. В целом, Вадим ожидает позитивных сдвигов в коммерческом кредитовании уже с апреля, но возврата к «прежней жизни» в этом году, по его мнению, не случится.

Коммерческую ипотеку своим корпоративным клиентам – юрлицам предлагает и Россельхозбанк. Согласно условиям кредитования, стартовая цена объекта недвижимости должна быть не менее 10 млн рублей и первоначальный взнос не ниже 20%. При выполнении этих условий банк готов дать кредит на срок до 8 лет.

Некритичное падение
Отразился ли рост ставок по ипотечным кредитам на продажах квартир, с таким вопросом мы обратились к белгородским застройщикам. Оказалось, падение спроса есть, но оно не критично для строителей. Начальник коммерческого отдела ООО «Трансюжстрой ПГС» Тамара Вашеца отметила, что в ноябре-декабре прошлого года наблюдался потребительский бум – люди стремились выгодно вложить обесценивающиеся рубли и покупали всё, в том числе и квартиры.

- Мы работали без выходных, – вспоминает Тамара. – Люди использовали для покупки не только сбережения, но и ипотечные кредиты, материнский капитал, очень много было военной ипотеки. У нас действует партнерская программа со Сбербанком, согласно которой мы оформляем кредит прямо на месте. Но сейчас стало очень много отказов в банках. Это главная проблема, с которой мы столкнулись. И, конечно, ставки в 16-17% годовых не способствуют росту спроса на ипотеку. Однако это не сильно сказывается на нашей деятельности – у нас не такая большая доля клиентов приобретает жилье в ипотеку, около 10%.

Если в конце прошлого года квартиры разбирались, как горячие пирожки, то в начале этого года ажиотаж стал стихать: в январе-феврале продажи еще шли по инерции, а в марте установился штиль. Впрочем, по оценке Тамары, на протяжении последних пяти лет в марте продажи недвижимости всегда проседали. Несмотря на некоторое затишье, она смотрит в будущее с оптимизмом: «Темпы строительства у нас не снижаются, объекты не замораживаем, строим за счет собственных средств, поэтому всё идет по плану. В соответствии со спросом мы стали строить больше жилья эконом-класса. После того, как появилась господдержка ипотечных кредитов, клиентов стало больше. Я надеюсь, что с апреля экономика пойдет в гору и всё будет хорошо».

Похожим образом обстоят дела в корпорации ЖБК-1, о чем рассказала специалист отдела продаж Елена Левкова. В декабре ЖБК-1 продажи увеличились, а к марту спрос на квартиры постепенно снизился. Елена отмечает, что в январе сделок с привлечением ипотеки стало заметно меньше, зато больше людей стало обращаться в жилищно-накопительный кооператив ЖБК-1, принцип работы которого заключается в выкупе жилья по квадратным метрам. ЖНК – реальная альтернатива ипотек, хотя с банками тоже ЖБК-1 тесно сотрудничает. Тот факт, что все больше банков вступает в программу господдержки, вселяет надежду», – резюмирует Елена Левкова, хотя также отмечает, что доля ипотечных сделок в общей структуре продаж невелика.

Татьяна Еременко, директор агентства недвижимости «Свой угол», подтверждает обозначенные коллегами тенденции. «Наше агентство работает с 2009 года, – говорит Татьяна. – Могу подтвердить, что весной, в феврале-апреле, действительно, всегда меньше сделок. Раньше большое число сделок с недвижимостью осуществляли мигранты из северных районов нашей страны. Сейчас их количество упало практически до нуля. Зато выросло число украинцев, желающих приобрести здесь жилье. В основном это харьковчане, и они предпочитают жилье эконом-класса. Что же касается ипотеки, то в текущем году доля таких сделок в нашей практике не превышает 20%, тогда как обычно она доходила до 40%».

Семь раз отмерь
Еще один вопрос, на который мы попытались получить ответ у наших экспертов: как меняется инвестиционная привлекательность белгородской недвижимости. Стоит ли покупать квартиры в Белгороде, чтобы сохранить и приумножить свои сбережения?

Все участники круглого стола сошлись во мнении, что времена, когда покупка квартиры в Белгороде была выгодным вложением средств, прошли. Белгородский рынок недвижимости близок к насыщению, в то время как соседние регионы только начинают реализовывать свой потенциал. Курск, Воронеж и Подмосковье – сейчас самые популярные направления для покупки жилья в центральной части России, в том числе из-за более низких цен на жилье.

Наталья Папченко подтверждает, что внешний спрос на квартиры переориентируется: «У нас становится все больше запросов на оформление объекта в ипотеку в другом регионе. Например, жители города Алексеевка предпочитают покупать квартиры в Воронеже, а не в Белгороде – там и ближе, и дешевле. И даже уже запланированные сделки отменяют, чтобы купить жилье в другом регионе. Мы идем навстречу своим клиентам, оформляем ипотеку на квартиры в тех регионах, где есть представительство Металлинвестбанка».

- В Воронеже, в Курске, в Липецке сейчас наблюдается строительный бум. Там интересно инвестировать в недвижимость, а Белгород этот этап уже прошел, – дополняет коллегу Дмитрий Залознев из банка Уралсиб. – Здесь вкладывать в квадратные метры с целью заработать – бесперспективно. Жилье растет в цене меньшими темпами, чем инфляция. Но для сбережения средств это лучший способ, чем хранить деньги под подушкой.

Татьяна Еременко из АН «Свой угол» также отмечает, что на белгородском рынке недвижимости предложение превышает спрос, однако к значительному снижению стоимости жилья это вряд ли приведет. Елена Левкова рассказала, что ЖБК-1 строит жилье не только в Белгороде, но и в Орле, и в Курске, и уверяет, что цены на квадратные метры в Курске уже «догоняют» белгородские. А вообще цена на жилье определяется спросом, и пока в Белгороде нет предпосылок к его удешевлению. Впрочем, дорожать оно тоже не будет. Тамара Вашеца заявляет, что Трансюжстрой ПГС старается удерживать цены на уровне прошлого года, но как долго это будет им удаваться, сказать сложно, поскольку все составляющие строительства дорожают.

Вадим Игнатьев из Промсвязьбанка считает, что в качестве долгосрочных инвестиций вложения в недвижимость по-прежнему интересны. Но вот выгодно ли вкладываться в жилье с привлечением заемных средств – нужно считать. Если в этом году реальная инфляция достигнет прогнозируемых значений в 15-18%, тогда ипотека окупится – инфляция компенсирует проценты по кредиту. Всегда выгодно покупать строящееся жилье, поскольку после запуска в эксплуатацию оно всегда дорожает, либо искать варианты по цене ниже рыночной – в нынешних условиях это возможно.

Все участники круглого стола согласились с тем, что сейчас на рынке недвижимости правила диктует покупатель, поэтому тем, кто решил продать жилье, эксперты советуют не спешить, а тем, кто покупает, – искать лучшие предложения.