Поникшая стройка

В преддверии нового строительного сезона, по уже сложившейся традиции, мы решили вновь обратить свое внимание на состояние строительного рынка. Некогда один из основных драйверов региональной экономики, сегодня он потихоньку сдает позиции – во всяком случае, именно такое складывается ощущение после разговора с представителями отрасли.

На самом деле ситуация не столь однозначна. Если в сегменте многоквартирных домов объемы ввода жилья в прошлом году сокращались, то в секторе ИЖС – росли. По данным управления информации и массовых коммуникаций городской администрации, в 2015 году на территории областного центра построено и сдано в эксплуатацию 3227 квартир (1178 домов) общей площадью свыше 260 тысяч кв. м, что на 4,4% меньше, чем в 2014 году. При этом населением за счет собственных и заемных средств было введено 139154 кв. метров жилья, что в 2,5 раза больше, чем в 2014 году. Нужно отметить, что белгородцы действительно предпочитают жить в собственном доме – удельный вес жилья, построенного населением, составил 53,5% от общего количества введенных квадратных метров.

 Однако, судя по прогнозам правительства области, 2016 год будет менее «урожайным». Так, плановым заданием по вводу жилья в Белгороде в текущем году предусмотрено введение в эксплуатацию всего 234 тысяч кв. метров, в том числе 163,8 тысячи кв. м многоквартирного жилья и 70,2 тысячи кв. м – индивидуального. Как в таких условиях чувствуют себя участники строительного рынка, на что они рассчитывают, «Бизнес-Класс» и попытался выяснить.

 Нет повода для оптимизма

После событий на Украине региональный рынок недвижимости заметно просел, и с тех пор не сумел восстановиться. Об этом ранее говорили многочисленные эксперты, а сегодня подтверждает и Евгений Бурляй, директор агентства недвижимости «Твой город», которое работает с 2007 года. Он отмечает, что после кратковременного всплеска продаж в конце 2014 года – начале 2015-го, когда народ пытался спасти от инфляции стремительно обесценивающиеся рубли, начался спад. За прошлый год количество сделок сократилось примерно на треть. В регион по-прежнему едут северяне и москвичи, в основном те, у кого родственники на Украине, но это небольшой ручеек по сравнению с тем потоком, который был во времена строительного бума на Белгородчине.

Как уже было сказано, на фоне низкого спроса, вызванного, прежде всего, сложной экономической ситуацией и падением покупательной способности населения, предложение в части многоквартирных жилых домов продолжает сокращаться. Всего в 2016 году в Белгороде планируется ввести 24 таких дома, построенных силами 10 застройщиков.

Один из наиболее активных игроков в сегменте строительства многоквартирных домов – компания ДСК. Генеральный директор ОАО «Домостроительная компания» Максим Егоров подтверждает, что объемы продаж квартир по сравнению с 2014 годом снизились. Он считает, что в первую очередь, это связано с новой экономической реальностью, которая сложилась в стране. Тем не менее, интерес к недвижимости сохраняется: кто-то хочет улучшить свои жилищные условия, кто-то сохранить сбережения, инвестировав их в жилье. Сейчас компания ведет застройку жилых комплексов «Гостенский» и «Парковый»  в центре Белгорода и микрорайона «Новосадовый» в ближайшем пригороде. Всего в этом году холдинг планирует ввести в эксплуатацию более 25.000 кв. метров жилья.

В последнее время набирает популярность строительство таунхаусов и малоквартирных домов в ближайших пригородах. Один из таких проектов – закрытый поселок рядом с микрорайоном «Улитка» – реализован строительно-инвестиционной компанией Limon. Руководитель компании Павел Тапашиди позиционирует предлагаемое жилье на уровне комфорт-класса. Он предлагает коттеджи на одного, двух и четырех хозяев, а также дома на 18 квартир, которые находятся на огороженной охраняемой территории. Стоимость квадратного метра варьируется от 42 до 65 тысяч рублей в зависимости от класса жилья и варианта отделки (всего их четыре). Будущий владелец получает просторное жилье, парковочное место и небольшой участок земли фактически по цене квартиры в городе. Павел считает такое предложение очень выгодным, тем не менее, белгородцы его недооценили. Продажи идут не так активно, как того хотелось бы застройщику. В настоящее время продано лишь около 30% готовых квартир, и инвесторы всерьез задумались о том, стоит ли продолжать строительство. 

– Состояние строительного рынка – плачевное, – констатирует Павел Тапашиди. – Предложение превышает спрос. Дело даже не в кризисе. Эта тенденция наметилась уже давно. Но положение застройщиков осложняется страшнейшей бюрократией. Для нас оказалось крайне сложно работать с администрацией Белгородского района – там не понимают, как нужно вести себя с инвесторами. Нам пришлось два года переводить землю в другую категорию! Общие инвестиции в проект составили около 0,5 млрд рублей с учетом создания инфраструктуры. Все коммуникации мы заводили за свои деньги. Пока отношение к инвесторам не изменится, поток инвестиций в строительство увеличиваться не будет. К счастью, Белгород занимает только 10% нашего бизнеса. Основные объемы строительства в Москве, Праге, сейчас начали новый проект в Бразилии. 

По кирпичику

Пока одни игроки уходят с рынка, другие, чтобы удержаться на плаву, осваивают новые направления. Компания «Брик Керамикс» работает с 2009 года и занимается продажей стройматериалов премиум-класса, преимущественно изделий из керамики — кирпича, блоков, черепицы, клинкерной плитки и т.п. Однако в 2014 году компания решила расширить сферу деятельности и начать строительство многоквартирных жилых домов из реализуемой продукции. Так, в поселке Северном появился микрорайон «Браер Парк», первую очередь которого планируется сдать в эксплуатацию в ближайшем сентябре, а закончить комплекс полностью — к концу 2018 года. Соинвестором проекта выступил тульский завод-изготовитель керамических изделий.

Менеджер компании Александр Сафонов, расписывая преимущества жилого комплекса, в первую очередь, делает акцент на качестве стройматериалов — все-таки керамические блоки имеют неограниченный срок годности и обладают улучшенными эксплуатационными характеристиками. Кроме трехэтажных домов на 74 квартиры компания «Брик Керамикс» предлагает таунхаусы с земельными участками. Спрос на последние заметно ниже. То, что белгородцы предпочитают квартиры таунхаусам, давно известно и объясняется просто: квартира по цене выходит дешевле, а те, кто не привык экономить, могут себе позволить собственный дом. Александр поделился информацией о том, что уже половина квартир в первом доме продана, и, в принципе, продажи идут по плану. А вот на стройматериалы наблюдается сокращение спроса. Если раньше большие объемы приобретались застройщиками коттеджных поселков, то сейчас такие закупки почти сошли на нет. Частные лица продолжают покупать, но уже не в тех количествах, что были раньше.

Спад продаж строительных и отделочных материалов наблюдают и в торговой компании «СтройДисконт». «Для нас 2015 год был тяжелым, как и для всех представителей строительной отрасли, — говорит руководитель отдела маркетинга Оксана Патрова. — В 2016 году мы продолжаем наблюдать падение спроса, и главным образом, оно вызвано снижением бюджетных вливаний в отрасль. Мы работали с компаниями ЖКХ, которые осуществляли ремонт зданий, у нас было много покупателей-застройщиков. К сожалению, сейчас все они резко снижают объемы закупок».

В отличие от оптовых продаж розница, по словам Оксаны, практически не упала. Да, несколько изменилась структура спроса — сместилась в пользу более дешевых товаров. Но, тем не менее, маркетолог «СтройДисконта» уверена, что строиться люди будут, потому что, как это не парадоксально, построить дом в Белгороде стоит дешевле, чем купить квартиру. Патрова отмечает, что стройматериалы продолжают дорожать. Например, рост цены на цемент в течение строительного сезона ожидается на 25%. Объективных причин для такого подорожания нет. Есть мнение, что такой рост возможен только в результате ценового сговора производителей. При этом строительные материалы будут расти в цене не так ощутимо, как отделочные, поскольку большинство последних — импортного происхождения и зависят от курса валют.

А руководитель торговой компании «СтройРесурс» Вадим Руденко утверждает, что для его организации курс валют сегодня не критичен, потому что закупка импортных товаров сведена к минимуму. У компании множество партнеров, с которыми заключены прямые договоры, и большинство из них имеют производство в России. «Локализация производства по месту продаж — это требование рынка. Сегодня просто не выгодно поступать иначе», — говорит Руденко.

Компания «СтройРесурс» начала работать в Курске в 2003 году, а в 2008 открыла представительство в Белгороде. Если изначально она специализировалась на кровле и теплоизоляции, то сейчас продает оптом и в розницу всё, что нужно для строительства и отделки, вплоть до метизов и дверей. Вадим Руденко отмечает, что в целом 2015 год был для компании «в Курске вполне неплохим, а в Белгороде — похуже». Прежние объемы продаж удалось сохранить, но пришлось пожертвовать маржой. «Мы вынуждены снижать цену, потому что здесь (в Белгороде — прим. ред.) очень высокая конкуренция, а мы хотим оставаться в рынке», — говорит предприниматель.

Руденко подтверждает слова коллеги из «СтройДисконта» о том, что потребители все больше выбирают продукцию эконом-класса. «Если премиум-сегмент стоит на месте и составляет, в нашем случае, около 25% всех продаж, то среди остальных товаров люди все чаще среднему ценовому сегменту предпочитают эконом. Причем очень экономный эконом. Например, для забора выбирают лист железа толщиной 0,27 мм, хотя раньше меньше, чем 0,5 не брали. Мы уже шутим между собой, что скоро заборы будем рулонами продавать. На это и производители реагируют соответствующе — используют любые технологии удешевления. Некоторые жертвуют качеством, лишь бы сохранить объем», — констатирует печальный факт Вадим Руденко.

По кирпичику

Пока одни игроки уходят с рынка, другие, чтобы удержаться на плаву, осваивают новые направления. Компания «Брик Керамикс» работает с 2009 года и занимается продажей стройматериалов премиум-класса, преимущественно изделий из керамики – кирпича, блоков, черепицы, клинкерной плитки и т.п. Однако в 2014 году компания решила расширить сферу деятельности и начать строительство многоквартирных жилых домов из реализуемой продукции. Так, в поселке Северном появился микрорайон «Браер Парк», первую очередь которого планируется сдать в эксплуатацию в ближайшем сентябре, а закончить комплекс полностью – к концу 2018 года. Соинвестором проекта выступил тульский завод-изготовитель керамических изделий.

Менеджер компании Александр Сафонов, расписывая преимущества жилого комплекса, в первую очередь, делает акцент на качестве стройматериалов – все-таки керамические блоки имеют неограниченный срок годности и обладают улучшенными эксплуатационными характеристиками. Кроме трехэтажных домов на 74 квартиры компания «Брик Керамикс» предлагает таунхаусы с земельными участками. Спрос на последние заметно ниже. То, что белгородцы предпочитают квартиры таунхаусам, давно известно и объясняется просто: квартира по цене выходит дешевле, а те, кто не привык экономить, могут себе позволить собственный дом. Александр поделился информацией о том, что уже половина квартир в первом доме продана, и, в принципе, продажи идут по плану. А вот на стройматериалы наблюдается сокращение спроса. Если раньше большие объемы приобретались застройщиками коттеджных поселков, то сейчас такие закупки почти сошли на нет. Частные лица продолжают покупать, но уже не в тех количествах, что были раньше.

Спад продаж строительных и отделочных материалов наблюдают и в торговой компании «СтройДисконт». «Для нас 2015 год был тяжелым, как и для всех представителей строительной отрасли, – говорит руководитель отдела маркетинга Оксана Патрова. – В 2016 году мы продолжаем наблюдать падение спроса, и главным образом, оно вызвано снижением бюджетных вливаний в отрасль. Мы работали с компаниями ЖКХ, которые осуществляли ремонт зданий, у нас было много покупателей-застройщиков. К сожалению, сейчас все они резко снижают объемы закупок».

В отличие от оптовых продаж розница, по словам Оксаны, практически не упала. Да, несколько изменилась структура спроса – сместилась в пользу более дешевых товаров. Но, тем не менее, маркетолог «СтройДисконта» уверена, что строиться люди будут, потому что, как это не парадоксально, построить дом в Белгороде стоит дешевле, чем купить квартиру. Патрова отмечает, что стройматериалы продолжают дорожать. Например, рост цены на цемент в течение строительного сезона ожидается на 25%. Объективных причин для такого подорожания нет. Есть мнение, что такой рост возможен только в результате ценового сговора производителей. При этом строительные материалы будут расти в цене не так ощутимо, как отделочные, поскольку большинство последних – импортного происхождения и зависят от курса валют.

А руководитель торговой компании «СтройРесурс» Вадим Руденко утверждает, что для его организации курс валют сегодня не критичен, потому что закупка импортных товаров сведена к минимуму. У компании множество партнеров, с которыми заключены прямые договоры, и большинство из них имеют производство в России. «Локализация производства по месту продаж – это требование рынка. Сегодня просто не выгодно поступать иначе», – говорит Руденко.

Компания «СтройРесурс» начала работать в Курске в 2003 году, а в 2008 открыла представительство в Белгороде. Если изначально она специализировалась на кровле и теплоизоляции, то сейчас продает оптом и в розницу всё, что нужно для строительства и отделки, вплоть до метизов и дверей. Вадим Руденко отмечает, что в целом в 2015 году удалось сохранить прежние объемы продаж, но для этого пришлось пожертвовать маржой.

Руденко подтверждает слова коллеги из «СтройДисконта» о том, что потребители все больше выбирают продукцию эконом-класса. «Если премиум-сегмент стоит на месте и составляет, в нашем случае, около 25% всех продаж, то среди остальных товаров люди все чаще среднему ценовому сегменту предпочитают эконом. Причем очень экономный эконом, – констатирует печальный факт Вадим Руденко. – На это и производители реагируют соответствующе – используют любые технологии удешевления. Некоторые жертвуют качеством, лишь бы сохранить объем. Но факт в том, что дешевое качественным не бывает, и скупой, как известно, платит дважды».

Спасительная соломинка

После того, как в декабре 2014 года Центробанк поднял ключевую ставку до 17% годовых, банковские кредиты перестали быть доступными для населения. Чтобы поддержать строительную отрасль, правительство страны в прошлом году запустило программу субсидирования процентной ставки по ипотеке. В результате покупатель квартиры в новостройке мог получить ипотечный кредит под 11,4% годовых.

Почти все эксперты, с которыми нам удалось пообщаться, отмечают положительный эффект от реализации программы, за исключением разве что Павла Тапашиди (Limon), который считает, что льготная ипотека не способствовала увеличению продаж в его компании. Хотя он признается, что единичные сделки с использованием льготной ипотеки были.

А вот Александр Сафонов из «Брик Керамикс» рассказывает, что программа оказалась очень эффективной, – половина квартир в «Браер Парке» продается через ипотеку. Особый всплеск продаж наблюдался в феврале этого года, когда встал вопрос об отмене программы, и покупатели стремились успеть приобрести жилье по льготным ставкам. Евгений Бурляй (АН «Твой дом»), который в прошлом году зафиксировал повышенный спрос именно на новостройки, также связывает это с действием программы по субсидированию ипотечных ставок. При этом ипотечные сделки при покупке жилья на вторичном рынке по-прежнему продолжают заключаться, хоть и в гораздо меньших объемах, чем ранее.

Программа льготного ипотечного кредитования действительно поддержала участников строительного рынка – если бы не она, провал в продажах жилья был бы гораздо ощутимее. Но, несмотря на это, количество договоров долевого участия и ипотеки жилья за прошлый год все равно сократилось примерно на 20%. По данным Росреестра, объем ипотечных договоров, зарегистрированных в 2015 году, упал по сравнению с 2014 годом на 19,4% – до 1,179 млн договоров. Договоров долевого участия стало меньше на 19,8%.

Льготная ипотека должна была действовать до 1 апреля, но 1 марта правительством РФ было принято решение продлить программу до конца 2016 года. Так что застройщики, их подрядчики и все те, кто до сих пор не успел купить квартиру в новостройке, но имел такие планы, смогли выдохнуть с облегчением. Правда, на этот раз минимальный размер ставки по ипотечным кредитам будет немного выше.

Тем не менее, среди участников рынка есть мнение, что падение продаж в этом году будет продолжаться, несмотря на господдержку ипотеки. «Доходы населения сокращаются быстрее, чем падает цена на недвижимость. У людей просто стало меньше денег, да и уверенности в завтрашнем дне не прибавилось», – объясняет руководитель ипотечного центра ФСК «Лидер» (г. Москва) Павел Тимошенко. Москвичи ожидают сокращения рынка в этом году. По разным прогнозам, падение составит от 10 до 40%.

Как будет развиваться ситуация на белгородском рынке, предсказать сложно, но роста никто не ждет. Евгений Бурляй отмечает, что вслед за сокращением спроса начала снижаться и цена – примерно на 5-10% к докризисному уровню. Сейчас средняя стоимость квадратного метра в Белгороде колеблется вокруг 52 тысяч рублей, и в дальнейшем снижаться она, по мнению Евгения, скорее всего, не будет. На рынке загородной недвижимости после прошлогоднего затишья в начале этого года наметилось оживление. Евгений связывает это со стабилизацией обстановки на Украине – люди убеждаются, что опасности нет и в Белгород можно ехать. По данным риелтора, около 75% всех покупателей загородной недвижимости составляют приезжие из других регионов.

Максим Егоров уверяет, что застройщики стараются удержать цены, но объемы вводимого в 2016-2017 годах жилья будут снижаться, и это, скорее всего, поспособствует росту цен на рынке вторичного жилья. «Чтобы обеспечить потребности жителей Белгорода и региона, желающих приобрести свое жилье, нам необходимо не только продолжать удерживать объемы строительства, но и увеличивать их на протяжении нескольких лет», – считает руководитель компании ДСК.

Поиск возможностей

Что планируют противопоставить кризису участники рынка? Застройщики пытаются искать другие способы заработка. Так, инвесторы из компании Limon решили сосредоточиться на проектах в других регионах, а то, что уже построенное в Белгороде жилье рано или поздно будет продано, Павел Тапашиди не сомневается. Компания «Брик Керамикс» тоже расширяет географию – уже работают офисы в Москве, Ярославле, Воронеже и Севастополе. Кроме того, она предлагает хорошие скидки на стройматериалы и идет навстречу покупателям квартир, предоставляя все возможные варианты оплаты.

Компания ДСК делает своим клиентам предложения, от которых невозможно отказаться. Она совместно со Сбербанком разработала и запустила проект «Ипотека под 1% от застройщика», к которому впоследствии присоединились и другие банки-партнеры. Согласно программе, клиент, который приобрел квартиру в ипотеку, в первый год платит всего 1% по кредиту, остальные проценты платит компания ДСК. И только со второго года дольщик платит уже полную ставку. По словам Максима Егорова, это предложение оказалось очень востребованным. Половина проданных в прошлом году квартир была приобретена в ипотеку, и около 30% из них – по программе «Ипотека под 1% от застройщика». «Кроме того, мы ведем переговоры с нашими банками-партнерами о снижении первоначального взноса по ипотеке. Сейчас он составляет порядка 20%. Для многих это уже неподъемная сумма, – говорит Егоров. – Мы регулярно проводим разнообразные акции, помогаем в оформлении сделок. К слову, в марте дарим скидку в 100.000 рублей на приобретение квартиры».

В компании «СтройДисконт» намерены предложить рынку новый торговый формат – небольшой магазин самообслуживания с ограниченным ассортиментом и ценами ниже рыночных. Похожий проект реализован питерской торговой сетью «Петрович». Помимо этого «СтройДисконт» планирует более активно развивать интернет-торговлю стройматериалами, что позволит сократить издержки. «Мы делаем существенную скидку тем нашим клиентам, которые покупают через интернет-магазин – от 10%», – демонстрирует выгоду предложения Оксана Патрова. – Но, несмотря на то, что онлайн-покупатели получают фактически оптовую цену, бесплатную доставку и бесплатный подъем на этаж (чего в Белгороде не делает никто), продажи компании через интернет пока невысоки и составляют около 2%. Тем не менее, руководство компании надеется, что менталитет белгородских покупателей будет меняться в соответствии с мировыми трендами, и со временем доля онлайн-продаж будет расти.

Вадим Руденко из компании «СтройРесурс» считает, что строительный сектор сегодня испытывает те же проблемы, что и другие отрасли, а именно: непонимание перспектив, отсутствие прогнозируемого сбыта. «Никто не знает, что будет завтра, – говорит Вадим. – Пока экономика была «жирной», можно было ошибаться. Теперь, когда ресурсы дороги и ограниченны, кажется, что проще всего ничего не делать – так точно не ошибешься. Но дело в том, что урожай будут собирать только труженики. Остановился – значит, отстал. Многие на нашем рынке останавливаются в надежде переждать трудности. Я уверен, что сейчас нужно пользоваться случаем и продолжать движение».

Подводя итоги, можно сказать, что для строительного рынка настали не лучшие времена и, судя по общей экономической ситуации в стране, закончатся они не скоро. Строителям и связанным с ними смежникам придется проявить гибкость мышления и искать новые пути для развития бизнеса. Зато для покупателей открываются дополнительные возможности. И хотя недвижимость в основной своей массе перестала быть интересным инструментом для инвестиций, Евгений Бурляй уверяет, что сейчас можно выгодно вложить деньги в жилье. Помимо участия в долевом строительстве, которое всегда было прибыльным, особенно при инвестировании на ранних стадиях строительства, на рынке сейчас много предложений о срочной продаже домов и квартир по весьма привлекательным ценам. Если не лениться и искать, всегда можно найти вариант, который позволит оказаться «в плюсе». Впрочем, эта рекомендация подойдет и для представителей строительного бизнеса. Не стоит забывать, что в кризисе всегда скрыты новые возможности.