Ломать – не строить

В 2008 году строители одними из первых почувствовали на себе последствия финансового кризиса. Поскольку любое строительство требует довольно крупных инвестиций, положение дел в отрасли прямо зависит от притока средств. Растут доходы населения – активно строятся дома, покупаются квартиры; выделяются бюджетные средства – появляются новые объекты соцкультбыта. Соответственно, при нехватке денег в экономике темпы строительства снижаются.

Пора признать, что слово «кризис» перестало быть просто словом. В преддверии начала строительного сезона мы решили поинтересоваться у участников строительного рынка, какие тенденции они наблюдают в своей отрасли, и чего ждать нам – потенциальным потребителям их товаров и услуг.

Нисходящие тренды
Строительный рынок включает в себя массу различных направлений – и непосредственное возведение зданий и сооружений, и создание инфраструктуры, и производство строительных материалов с их последующей реализацией. Заказчиками, а, соответственно, и инвесторами проектов выступают и население, и государство, и бизнес, а потому ситуация в разных сегментах отличается.

Возьмем, к примеру, строительство жилых домов. «В строительную отрасль, чтобы она развивалась, нужен постоянный приток инвестиций, – говорит Александр Селиванов, генеральный директор ООО «Управляющая компания ЖБК-1». – Если брать многоэтажную жилую недвижимость, в основном она строится на деньги дольщиков. До недавних пор около 35% наших покупателей составляли мигранты, в основном приезжающие с Севера и из столиц. Они видели в Белгороде комфортный для жизни, динамично развивающийся город. В прошлом году, в связи с событиями на Украине, поток мигрантов в область сократился, количество иногородних покупателей наших квартир снизилось до 7-10%. Мы прогнозируем, что в течение полугода эта ситуации не изменится, и сейчас озабочены тем, где нам искать еще порядка 25% своих покупателей».

Второй момент, на котором акцентирует внимание Александр Селиванов, – резкое сокращение ипотечного кредитования. Он отмечает, что 25-30% покупателей ЖБК-1 использовали ипотечные кредиты для приобретения жилья. Но если в прошлые годы ставка по ипотеке составляла 9-14% годовых, то в этом году она начинается от 17%. Кроме того, кредит стало получить гораздо сложнее: 8 из 10 заявок банки отклоняют по тем или иным причинам. Селиванов полагает, что до конца года число покупающих квартиры по ипотеке будет оставаться на уровне 5-7%. Зато на фоне всей этой ситуации особенно привлекательно стал смотреться жилищно-накопительный кооператив ЖБК-1 – пока цены на квадратный метр остаются стабильными, копить выгоднее, чем занимать у банка. Есть вероятность, что доля воспользовавшихся предложением ЖНК в текущем году вырастет с 25 до 30%. Но в целом, компания планирует сократить объемы ввода жилья с 80 тысяч кв. метров в 2014 году до 55 тысяч – в 2015-м.

Под другим углом
Информацию о снижении числа приезжих и сокращении ипотечного кредитования подтверждает и Артем Мухин, генеральный директор агентства недвижимости «Золотая середина». Тем не менее, он смотрит на ситуацию с оптимизмом. «В 2014 году мы наблюдали довольно активную точечную застройку, – говорит Артем. – Вводились жилые дома в центре Белгорода по Гражданскому проспекту, улице Белгородского полка. Это современные дома категории «средний плюс». Продолжают строиться микрорайоны «Улитка», «Новый», дома на Крейде. В этом году мы ожидаем ввод в эксплуатацию жилого комплекса бизнес-класса «Империал», двух очень хороших проектов от ДСК в центральной части города. Город строится, развивается, он по-прежнему остается привлекательным».

По словам Артема Мухина, загородная недвижимость тоже неплохо продается, может быть, чуть меньшими темпами, чем в 2013 году. К примеру, в поселке «Изумрудный», который был сдан в конце 2012 года, осталось совсем мало нераспроданных домов, несмотря на высокий ценник. Руководитель агентства отмечает, что в декабре 2014 года рынок недвижимости переживал небывалый всплеск покупательской активности, но поскольку потребность в жилье ограничена, за ажиотажем последовал вполне закономерный спад интереса со стороны покупателей, который мы и наблюдаем с начала года.

Что касается коммерческой недвижимости, в прошлом году сдавался ряд объектов небольшого формата, от 150 до 500 кв. метров. Артем Мухин отмечает, что в основном это торговые площади. Офисные центры в 2014 году почти не открывались. Несмотря на кажущееся изобилие торговых и офисных площадей, представитель агентства недвижимости уверяет, что спрос на качественные площадки, способные полностью удовлетворить потребности арендаторов, по-прежнему высок.

Ожидание затянулось
Строительство инвестиционно емких промышленных и социальных объектов переживает не лучшие времена, и начались они еще в прошлом году. Неблагоприятная ситуация в макроэкономике способствует тому, что крупный бизнес не торопится с расширением производства, а дефицит бюджета всех уровней негативно сказывается на строительстве социальной инфраструктуры – заказов становится меньше, а денег ждать приходится дольше.

Компания «Домострой» уже много лет строит быстровозводимые здания на основе металлических конструкций. Преимущественно это объекты сельскохозяйственного, промышленного, а также административно-бытового и культурного назначения. «Весь 2014 год для нашей компании прошел в ожидании финансирования по проектам, заказанным еще в конце 2013 года, – рассказывает генеральный директор компании Юрий Мухин. – Главным образом, наши заказчики – агрохолдинги, в меньшей степени другие производственники. Вместе с ними мы ждали более благоприятных условий, которые так и не наступили в прошлом году – сначала была Олимпиада, потом события на Украине, потом рубль упал по отношению к мировым валютам, и импортное оборудование резко подорожало. Прошлый год был для нашей компании неудачным, надеюсь, что 2015 год будет значительно лучше, но первые два месяца пока ничем нас не порадовали».

Вторым по значимости заказчиком после агрохолдингов для компании «Домострой» является Управление капитального строительства области (УКС), но выполнять госзаказы, по признанию Юрия Мухина, строителям становится все менее интересно. Во-первых, начальная стоимость строительства объекта, которая выставляется на торгах, близка к минимальной. Как пояснил наш собеседник, это происходит, в том числе, потому, что индексы изменения сметной стоимости, на основе которых рассчитывается смета, не соответствуют реальному удорожанию стоимости строительства. Во-вторых, по уже заключенным контрактам и выполненным работам УКС не платит или платит с большими задержками. В-третьих, стоимость объекта фиксируется на момент торгов. Инфляцию за период строительства при возмещении расходов никто не учитывает. Таким образом, строить для государства нередко оказывается себе дороже.

Чтобы оставаться рентабельной, компания «Домострой» берется выполнять заказы не только в Белгородской области, но и в Курской, Тамбовской областях, Ямало-Ненецком автономном округе. Так, еще в феврале 2014 года «домостроевцы» разработали для северян проект строительства птичника замкнутого цикла – с убойным цехом, с переработкой отходов и производством удобрений. Жители ЯНАО давно нуждаются в таком предприятии, чтобы есть свежее охлажденное мясо, а не только замороженное. Но пока что у инвестора нет достаточных средств на строительство, точнее, на оборудование, которое при нынешней цене евро просто не окупится.

Нет худа без добра
Производство и реализация стройматериалов находится в прямой зависимости от состояния строительного рынка в целом. Если учесть, что из почти 1,5 млн квадратных метров жилья, введенных в области в 2014 году, 74% были построены в сегменте ИЖС, активность частных застройщиков до сих пор оставалась очень высокой. Но сохранится ли она в текущем году – большой вопрос. Директор компании «Экостройматериалы» Андрей Свинарёв считает что, иссякший поток мигрантов с севера в нашу область может частично восполниться за счет состоятельных украинцев, которые приезжают сюда, преимущественно из Харькова, и строят себе дома здесь.

Компания работает сразу в нескольких направлениях: производит и продает канализационные кольца и блоки из пенобетона собственного изготовления, осуществляет строительные работы, а также собирает и продает оборудование для производства пенобетона. Андрей Свинарёв говорит, что, начиная с 2008 года, количество покупателей колец и блоков постоянно снижается. Он связывает это с растущей конкуренцией и с тем, что строительный бум в регионе уже прошел. Сейчас основное для компании направление – производство оборудования. Его покупают не только в России, но и в странах ближнего и дальнего зарубежья. «Особенно активно в этом году стали покупать наши пенобетоносмесители в Казахстане, Киргизии, Азербайджане, поскольку в долларах они подешевели. Здесь кризис сыграл нам на руку, – радуется Андрей. – В России спрос на установки стабильный, но в последнее время складывается впечатление, что в той же Курской области сейчас строят больше, чем в Белгородской. Возможно, потому, что у нас потребность в новых объектах уже близка к насыщению».

Руководитель торговой компании строительных материалов «СтройДисконт» Андрей Барбарич поделился своими наблюдениями. Он отмечает, что продавцы стройматериалов перед новогодними праздниками столкнулись с ажиотажным спросом – покупатели, небезосновательно ожидая грядущего повышения цен, приобретали впрок товары импортного производства и продукцию с длительным сроком хранения. Уже в начале этого года цены, действительно, поднялись. И если товары отечественного производства подорожали в среднем процентов на 10, то импортные или произведенные у нас, но по западным технологиям, выросли в цене на 50-100%. В ценообразовании на стройматериалы сейчас царит полная неопределенность. Андрей Барбарич не исключает, что подорожание некоторых групп товаров имеет спекулятивную природу.

Пока оттока клиентов в СтройДисконте не заметили. Возможно, это связано с тем, что в конце прошлого года торговая компания объединилась с оптовым поставщиком стройматериалов, фирмой «Белстройторг», и клиентская база, соответственно, расширилась. Укрупнение бизнеса, расширение ассортимента, максимальное закрытие потребностей как розничных, так и оптовых покупателей – это, по мнению руководителя компании, станет серьезным конкурентным преимуществом перед небольшими игроками.

Что в перспективе?
Делать прогнозы – занятие неблагодарное, но мы все же попросили наших экспертов порассуждать о том, что в недалеком будущем ждет их компании и в целом строительную отрасль.

Александр Селиванов подчеркнул, что ЖБК-1 не планирует в ближайшее время повышать цены на готовое жилье. По всей видимости, не собираются этого делать и другие застройщики многоквартирных домов. Однако если инфляция по году действительно составит 25%, как прогнозируют аналитики, строители просто вынуждены будут поднять цены, иначе их ждет разорение. У ЖБК-1 есть еще спасательный круг в виде производства железобетонных изделий, который в трудные времена поможет компании удержаться на плаву. «Мы надеемся, что частные застройщики позволят нам загрузить производство железобетонных изделий, – говорит Селиванов. – На сектор ИЖС мы смотрим с оптимизмом, ожидая незначительное падение спроса на свою продукцию, на уровне 2-5%».

Артем Мухин также не прогнозирует снижения цен на недвижимость. Он отмечает, что в 2014 году цены на жилье росли в пределах инфляции, не более чем на 5-7% в год. Этот год начался с очень низкой покупательской активности – люди пока осматриваются, ждут, что будет дальше. А дальше, по мнению Артема Мухина, с которым согласны и другие наши эксперты, предложение от застройщиков будет сокращаться, и, соответственно, к концу года цены небольшими темпами снова пойдут вверх. «Рынок недвижимости длинной стагнации не подлежит, поэтому всегда в долгосрочной перспективе будет положительная динамика, – уверен руководитель «Золотой середины». – Коррекция может наблюдаться полгода-год, но потом все равно начнется рост. Нет никаких предпосылок для того, чтобы строительство стало дешеветь».

Юрий Мухин из компании «Домострой» констатирует, что объем работ по области уменьшился (и в промышленном, и в гражданском строительстве), а значит, усиливается конкуренция, и цены, по идее, должны идти вниз. Но ценообразующие факторы этому не способствуют – дорожают ресурсы, дорожает сырье, а, стало быть, цены будут оставаться на том же уровне или покажут небольшой рост. При этом рентабельность строителей будет падать. Юрий Мухин полагает, что многие строительные компании, не аффилированные с крупными заказчиками, например, с теми же агрохолдингами, могут попросту разориться. «Не исключено, что агрохолдинги сами станут создавать строительные подразделения, чтобы сократить издержки, – рассуждает директор ООО «Домострой». – Возможно, независимые строительные предприятия будут привлекаться в качестве субподрядчиков, тогда это позволит им пережить непростые времена».

Цены на строительные материалы в течение года будут расти, поскольку даже в местной продукции всегда есть импортная составляющая. Андрей Свинарёв демонстрирует это на примере своей компании. В производстве пенобетоносмесителей используются импортные электродвигатели (отечественных надлежащего качества найти не смогли), которые за последние полгода подорожали в два раза. Андрей считает, что для того, чтобы оставаться рентабельным в нынешних условиях, строительные компании должны сосредоточиться на импортозамешении и по максимуму переходить на продукцию отечественного производства. А самый лучший вариант – производить продукцию здесь и продавать за рубеж.

Андрей Барбарич уже сейчас понимает, что продавцов стройматериалов ждут тяжелые времена, и так же, как остальные участники рынка, возлагает надежды на ИЖС. Однако и этот сегмент, по его мнению, может «просесть» до 30%. Люди будут стараться сэкономить на стройматериалах, поэтому в лучшем положении окажутся крупные розничные торговые центры с высоким уровнем сервиса и интернет-магазины, которые за счет высоких оборотов и низких издержек будут оставаться привлекательными для клиента, а, следовательно, рентабельными. А вот небольшие торговые точки могут не выдержать конкуренции, полагает эксперт. Он также считает, что правительство страны должно как можно скорее принять меры по восстановлению ипотечного кредитования. Ипотека – двигатель строительной отрасли, и ее «реанимация» даст очевидный мультипликативный эффект.

Подводя итоги, можно сделать вывод, что 2015 год будет для строителей нелегким. Впрочем, им уже доводилось переживать кризис конца «нулевых», и это наверняка сделало их сильнее. Как верно заметил Артем Мухин, кризис – это время, когда нужно поднапрячь мышцы, нервы, интуицию, смекалку. «Если хочешь быть здоров, закаляйся», – это правило можно применить и к бизнесу. Однако подходить к ушату с холодной водой лучше с оптимизмом, тогда процедура пойдет на пользу.