Февраль 2016
Светлана Васильковская
Нужно бороться

В конце прошлого года мы дважды писали о том, каким ударом для бизнеса стала актуализация кадастровой стоимости объектов недвижимости. В некоторых случаях кадастровая стоимость превышает рыночную в два раза и более, а налог на имущество для юридических лиц вырос в десятки раз! Все понимают, что в условиях тотального экономического спада властям нужно пополнять дефицитный бюджет, но для многих компаний такой рост налоговой нагрузки может оказаться фатальным. Белгородский Бизнес-Класс совместно с региональным отделением «Опоры России» собрал за круглым столом представителей бизнеса и власти, за которым обсудили, как снизить земельный налог и налог на имущество путем оспаривания кадастровой стоимости.

В начале встречи председатель регионального отделения «Опоры России» Геннадий Курцев поделился своими впечатлениями о предпринимательском форуме с участием президента, который состоялся в январе этого года. На форуме много говорилось о проблемах малого и среднего бизнеса, в том числе о проблеме налогообложения имущества исходя из его кадастровой стоимости, но конкретных путей ее решения названо не было. Зато замглавы Минэкономразвития Олег Фомичев заявил о намерении правительства к 2030 году довести долю малого бизнеса в ВВП страны до 40%. Однако пока слова расходятся с делом. Геннадий Курцев отметил, что власти слушают бизнес, но не слышат. А значит, у бизнеса только один путь – объединяться и активно отстаивать свои права.

Дорога за правдой
Порядок оспаривания несправедливой оценки объектов недвижимости подразумевает, что юридическое лицо должно обратиться сначала в созданную при Росреестре комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, и лишь затем, в случае несогласия с ее выводами, – в суд. Узнать новую кадастровую стоимость своего недвижимого имущества любой желающий может на сайте Росреестра rosreestr.ru, вбив в строку фонда данных государственной кадастровой оценки кадастровый номер объекта. Сложности могут возникнуть у владельцев недвижимости со старыми кадастровыми номерами. В этом случае необходимо обратиться в Кадастровую палату области или любой МФЦ и получить справку с новыми данными, она выдается бесплатно в течение 5 дней. И если от увиденных цифр волосы на голове зашевелились, у вас дорога одна – в комиссию по рассмотрению споров.

О процедуре обращения в комиссию участникам встречи рассказал начальник отдела землеустройства, мониторинга земель и кадастровой оценки недвижимости управления Росреестра по Белгородской области Роман Якипчук, который также выполняет функции секретаря комиссии. Он отметил, что всю необходимую информацию можно получить на сайте Росреестра в разделе «Деятельность» – «Кадастровая оценка» – «Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости». Кроме того, исчерпывающие сведения содержатся в статье 24.18 закона «Об оценочной деятельности» (135-ФЗ), которая и регламентирует порядок рассмотрения споров. Если коротко описать суть процесса, предприниматель должен доказать комиссии, что кадастровая оценка в отношении его объекта недвижимости была проведена некорректно, и предоставить альтернативный отчет независимой оценочной компании с указанием рыночной стоимости объекта.

– Поскольку я являюсь секретарем комиссии, всем желающим подать заявление о пересмотре кадастровой стоимости следует обращаться ко мне*. С полным комплектом документов вы приходите лично, и я ставлю отметку на вашем экземпляре заявления, либо присылаете документы по почте. Если документы с нарушениями, я могу отклонить заявление или же попросить исправить недочеты. Если чего-то не хватает – прошу донести. Если все документы соответствуют требованиям законодательства, в течение одного месяца комиссия вынесет решение – согласиться с вашим вариантом оценки или оставить прежнюю сумму, – разъяснил порядок обращения в комиссию представитель Росреестра.

Важный момент, на который Роман Якипчук обратил особое внимание, касается даты отчета об оценке. Часто она не соответствует требованию законодательства, и по этой причине обратившиеся в комиссию получают отказ. Согласно ст. 24.18, отчет об оценке должен быть составлен на дату определения кадастровой стоимости объекта недвижимости (эта информация есть в справке об определении кадастровой стоимости). Если по каким-либо причинам дату определяет Кадастровая палата, тогда отчет должен быть составлен на дату внесения данных сведений в Кадастр.

Во время рассказа о работе комиссии Геннадий Курцев задал резонный вопрос: кто входит в состав комиссии и кто в ней защищает интересы предпринимателя? Роман Якипчук ответил, что состав комиссии размещен на сайте и утвержден приказом Росреестра в соответствии со 135-ФЗ. В комиссию входят представитель Росреестра, Кадастровой палаты, департамента имущественных и земельных отношений области и независимой оценочной компании. На заседании могут присутствовать также предприниматель, дело которого рассматривается, и его представители, включая оценщиков и юристов. Сейчас, по словам Якипчука, готовятся поправки, которые позволят присутствовать на заседании «иным лицам», среди которых могут быть представители общественных организаций и т.п., но пока они не приняты.

Важные нюансы
Отдельный вопрос, поднятый за круглым столом, касался расчета налога на имущество. Согласно Налоговому кодексу РФ, налог на имущество организаций рассчитывается от кадастровой стоимости объектов недвижимости по ставкам, установленным законами субъектов РФ. Более подробно о нововведениях рассказал старший государственный налоговый инспектор УФНС России по Белгородской области Сергей Береговой.

– До 1 января 2016 года организации, находящиеся на специальных режимах налогообложения, были освобождены от налога на имущество. Компании владели огромными зданиями и не платили налоги. Согласитесь, это не справедливо, вот почему было решено ввести налог и для «упрощенцев», – объяснил ситуацию налоговый инспектор.

Новый порядок исчисления налога на имущество организаций регулирует Федеральный закон от 02.11.2013 № 307-ФЗ, который внес поправки в главу 30 НК и дополнил ст. 378.2 НК. Закон начал действовать еще 1 января 2014 года, но в нашей области эта норма вступила в силу только с 2016 года. Как отметил Береговой, не все объекты и организации попали под нововведение, а только те, которые вошли в «Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость». Перечень опубликован на сайте правительства области в постановлении №416-пп от 23.11.2015. Позже он был изменен и дополнен еще одним документом №467-пп от 29.12.2015. В эти списки попали в основном торговые, офисные площади, объекты бытового назначения, общественного питания, гостиницы. Всего около 7,5 тысяч объектов.

Ставка налога в Белгороде и области составляет 2% от установленной кадастровой стоимости. Но в 2016 году для организаций, применяющих специальные налоговые режимы, будет действовать ставка в размере 1%, в 2017 – 1,5%, а с 2018-го – 2%. Это касается объектов, которые поставлены на кадастровый учет не позднее 1 января 2015 года и на эту дату находятся в собственности организации. Помимо этого площадь помещений не должна превышать 5 тысяч кв. метров. Льгота предусмотрена
для жилищных кооперативов – для них ставка останется 0,3%. Еще одна льгота касается организацией на спецрежиме: вычет стоимости 50 кв. метров площади объекта на одного налогоплательщика, применяющего специальный налоговый режим. Если, например, предприниматель владеет помещением в 50 кв. метров или меньше, он освобождается от налога на имущество организаций. Если же в его собственности 80 кв. метров, налог он будет платить с 30 кв. метров.

Весь порядок расчета и уплаты налога есть на официальном сайте ФНС России www.nalog.ru в разделе «Электронные сервисы». Также информацию можно найти в справочной системе по запросу «Закон Белгородской области от 27.11.2003 N 104 «О налоге на имущество организаций». Сроки и порядок уплаты налогов не менялся, то есть декларация предоставляется не позднее 30 марта. В завершении своего выступления Сергей Береговой еще раз напомнил, что облагаются налогом на имущество только те объекты, которые перечислены в соответствующем перечне.

Надо быть активнее
Несмотря на серьезный рост фискальной нагрузки, нельзя сказать, что комиссия при Росреестре и суды завалены заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости. Напротив, статистика довольно скромная. Это подтверждает и Роман Якипчук: «Ажиотажа в 2015 году мы не наблюдали. Юрлиц обращается больше, чем физлиц, что и понятно – цена вопроса разная. Тем не менее, мы стараемся вести активную просветительскую работу – проводим Дни открытых дверей, работает «горячая линия». Мы готовы отвечать на все вопросы, которые возникают у населения и предпринимателей». Эксперты, собравшиеся за круглым столом, полагают, что основная масса обращений придется на конец 2016 года, когда подойдет время уплаты имущественных налогов.

– У нас сейчас в производстве несколько дел по пересмотру кадастровой стоимости как земельных участков, так и зданий, – говорит генеральный директор юридической компании «Дом права» Елена Палымова. – Мы отмечаем рост интереса к этой теме и ожидаем всплеск активности в 2016 году. Первые два клиента обращались к нам еще осенью прошлого года. Мы анализировали стоимость двух участков стоимостью по 100 млн рублей. В обоих случаях оценщики подтвердили, что кадастровая стоимость завышена на 45-50%. По мнению специалистов, вновь установленная кадастровая стоимость превышает рыночную в среднем в два раза, поэтому удивительно, что дел по оспариванию так мало.

Елена Палымова рассказала и о проблемах, с которыми сталкиваются юристы на пути к восстановлению справедливости. Если раньше указанные споры рассматривал Арбитражный суд Белгородской области, то теперь они переданы судам общей юрисдикции, которые далеки от работы с коммерческими структурами. Из-за этого, особенно в начале производственной практики, возникало много недоразумений. Отметила она и проблему с оценщиками. По ее словам, до недавних пор местные компании по каким-то причинам неохотно брались за такие дела – приходилось обращаться в иногородние фирмы.

Каждый предприниматель должен понимать, что пересмотр кадастровой стоимости – процесс трудоемкий и дорогостоящий. Услуги юристов стоят не дешево, а отчет независимой оценочной компании обойдется в сумму от 25 до 100 тысяч рублей и более. Поэтому Елена Палымова предупреждает, что прежде чем ввязываться в бой, нужно просчитать экономическую эффективность. В случае с одним из героев нашей прошлой публикации – предпринимателем Максимом Некрасовым – она есть. После предварительных расчетов эксперты посчитали, что налог, который «светит» его предприятию – фабрике по производству мебели – можно снизить на 50-70%.

Игра стоит свеч
Пожалуй, основной вопрос, на который хотели получить ответ участники круглого стола из предпринимательского сообщества – стоит ли тратить ресурсы на оспаривание кадастровой стоимости? Каков шанс победить в споре с государством?

Роман Якипчук такой статистики не предоставил, в очередной раз сославшись на информацию на сайте Росреестра, а генеральный директор компании по оценке и экспертизе «Эталон» Игорь Воротынцев поделился раздобытыми данными. Так, по состоянию на декабрь 2015 года на сайте Россреестра было размещено 52 решения о пересмотре кадастровой стоимости, вынесенных региональной комиссией по рассмотрению споров. Увидеть статистику оценщику удалось только по 31 из них. В 19 случаях комиссией решено было оставить сумму без изменений, в 12 – принять рыночную стоимость в качестве кадастровой. К сожалению, на момент написания статьи ссылка на этот раздел сайта не работала. Если брать результаты в целом по России, запросы предпринимателей о переоценке удовлетворяются чаще, примерно в 50% случаев. В пример Воротынцев приводит Ивановскую область, где комиссия принимает положительные решения практически всегда при наличии независимого отчета об оценке, успешно прошедшего экспертизу СРО оценщиков. Как отмечают эксперты, в нашей области накладывается административный фактор.

Эксперт-оценщик компании «Бел-Консалтинг» Станислав Шушпанов сообщил, что в Белгороде сложилась практика, о которой предпочитают не говорить вслух. Так, на заседании комиссии по пересмотру кадастровой стоимости предпринимателя может ждать «сюрприз». Чиновник из департамента имущественных и земельных отношений демонстрирует ему отчет, как правило, низкого качества, не прошедший экспертизу в экспертном совете СРО, выполненный белгородским унитарным предприятием «Одно окно», в котором рыночная стоимость незначительно отличается от кадастровой или даже превышает ее. Соответственно, отчет независимой оценочной компании уже не принимается. «Это подножка для предпринимателей, которые обращаются за оспариванием и потратили деньги на отчет независимого оценщика. Понятно, что город и область заинтересованы в пополнении местного бюджета, и власти относятся к предпринимателям, как к дойной корове, но надо же понимать, что нельзя ее таким образом резать!» – возмущен оценщик. Представитель Росреестра никак не отреагировал на это заявление.

Одним из оснований для пересмотра кадастровой стоимости является выявление ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости. Предприниматель Максим Некрасов поинтересовался, как быть, если в отношении его объектов не приведен метод расчета кадастровой стоимости. Четкого ответа на этот вопрос не нашлось. 

Станислав Шушпанов напомнил, что оценка проводилась воронежской фирмой, которая специализируется на кадастровой оценке, и в данном случае претензии могут быть обращены только к ней. Он также заметил, что обычные оценщики не владеют методиками определения кадастровой стоимости, поэтому ошибку в документе они, скорее всего, не найдут. Если только сам предприниматель обнаружит недостоверные данные, например такие, как несоответствие площади объекта или года постройки. 

Юрист компании «МеталлИнвест» из Губкина Сергей Стариков захотел узнать у представителя Росреестра названия оценочных компаний, отчеты которых с большей вероятностью будут приняты комиссией по рассмотрению споров. Роман Якипчук предусмотрительно не стал нарушать принципы честной конкуренции и кого-либо рекомендовать. К обсуждению подключились другие эксперты. Так, заместитель директора по экспертно-оценочной деятельности НПП «Контакт» Вячеслав Ростовцев посоветовал обращаться в местные компании с большим опытом работы, которым хорошо известна специфика региона и с которыми удобнее взаимодействовать. А Елена Палымова предостерегла от погони за дешевизной – лучше ориентироваться на репутацию, потому что неправильно сделанный отчет в конечном итоге обходится дорого.

Надо отметить, что, к сожалению, и за круглым столом предприниматели не отличались особой активностью и задавали мало вопросов. Возможно, причина в профессионализме спикеров – они действительно давали грамотные развернутые консультации. А может, бизнес чувствует свое бессилие перед государственной машиной, потому что пока статистика решения споров не в его пользу. Выражением этой мысли стал вопрос от одного из предпринимателей, заданный в самом конце встречи: «Так что же все-таки делать? Может быть, пока не спешить с оспариванием и подождать более ясной судебной практики?» На что эксперты ответили однозначно: нужно бороться! Власти только того и нужно – чтобы бизнес не отстаивал свои права, а безропотно пополнял казну.

Одним из оснований для пересмотра кадастровой стоимости является выявление ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости. Предприниматель Максим Некрасов поинтересовался, как быть, если в отношении его объектов не приведен метод расчета кадастровой стоимости. Четкого ответа на этот вопрос не нашлось.

Станислав Шушпанов напомнил, что оценка проводилась воронежской фирмой, которая специализируется на кадастровой оценке, и в данном случае претензии могут быть обращены только к ней. Он также заметил, что обычные оценщики не владеют методиками определения кадастровой стоимости, поэтому ошибку в документе они, скорее всего, не найдут. Если только сам предприниматель обнаружит недостоверные данные, например такие, как несоответствие площади объекта или года постройки.

Юрист компании «МеталлИнвест» из Губкина Сергей Стариков захотел узнать у представителя Росреестра названия оценочных компаний, отчеты которых с большей вероятностью будут приняты комиссией по рассмотрению споров. Роман Якипчук предусмотрительно не стал нарушать принципы честной конкуренции и кого-либо рекомендовать. К обсуждению подключились другие эксперты. Так, заместитель директора по экспертно-оценочной деятельности НПП «Контакт» Вячеслав Ростовцев посоветовал обращаться в местные компании с большим опытом работы, которым хорошо известна специфика региона и с которыми удобнее взаимодействовать. А Елена Палымова предостерегла от погони за дешевизной – лучше ориентироваться на репутацию, потому что неправильно сделанный отчет в конечном итоге обходится дорого.

Надо отметить, что, к сожалению, и за круглым столом предприниматели не отличались особой активностью и задавали мало вопросов. Возможно, причина в профессионализме спикеров – они действительно давали грамотные развернутые консультации. А может, бизнес чувствует свое бессилие перед государственной машиной, потому что пока статистика решения споров не в его пользу. Выражением этой мысли стал вопрос от одного из предпринимателей, заданный в самом конце встречи: «Так что же все-таки делать? Может быть, пока не спешить с оспариванием и подождать более ясной судебной практики?» На что эксперты ответили однозначно: нужно бороться! Власти только того и нужно – чтобы бизнес не отстаивал свои права, а безропотно пополнял казну.

 

* Обратиться к секретарю комиссии можно по адресу: пр-т Богдана Хмельницкого 164, внутренний номер 10-75, рабочий телефон 20-06-57.


для комментариев используется HyperComments